第4章 物业接管、验收管理 2.doc

第4章 物业接管、验收管理 4.1.1 物业接管、验收管理工作程序 （见本书的50页） 4.2.1 居住小区接管、验收工作程序 （见本书的55页） 4.2.3 相关表单 物业招商项目接收管理方案 方案 名称 物业项目接管 受控状态 编 　号 一、项目概述 该项目位于本市西部地区，毗邻本市行政、文化、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力大。 二、管理目标 引进物业管理理念，为业主提供优良的服务，业主满意率达到　　%以上，争取　　年内辖区获得本市文明小区称号。 三、经营预测 通过对该项目的调查了解及相关规定，本公司对未来一年内的经营情况做了一个初步的预算，其具体内容如下表所示。 四、部门与人员设置 1. 部门设置。 根据××物业目前的需要，同时考虑到为今后的物业管理打好基础，其设置6个部门，分别为：行政部、财务部、服务中心、工程部、保安部、环卫部。 2. 人员配置及进场时间安排。 我公司将对××物业管理处配置员工52人：其中经理1人，副经理1人（兼任服务中心主任），行政部经理1人、行政文员1人，服务中心人员5人，采购员兼司机1人，财务部经理1人，出纳1人，工程部经理1人、维修人员7人，保洁主管1人，保洁工10人，保安部经理1人、保安人员20人。 其中：管理层员工在　月　日前录用完毕进场工作，维修人员在　月　日前招聘到位进场工作，其他人员经培训合格后，于　月　日前上岗。 物业项目交接与验收 1. 成立由发展商、承建商和××物业公司共同派员参与的物业交接验收小组，具体统筹和协调交接验收工作，对交接验收的范围（标准、程序、时间、进度）注意事项和人员分工等做出具体安排。 2. 在交接验收过程中，××物业公司需指定专人对交接验收过程中发现的质量问题或缺陷进行详细记录，并及时提交发展商、承建商进行整改。此项工作由　　负责。 3. 在对物业“硬件”进行验收的同时，××物业管理处应注意收集索取相关的“软件”资料，并指定专人负责整理、归档、妥存。此项工作由　　负责，　　负责跟进，并在　月　日前完成。 4. ××物业公司负责准备交接验收时所需物资：如房门钥匙、保管柜、钥匙尼龙扣、胶带、记录板等。此项工作由　　负责，并在　月　日前准备到位。 相关说明 编制人员 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 （见本书的58页）住宅社区商业招商方案 方案 名称 ××住宅社区商业招商方案 受控状态 编 　号 一、××住宅社区情况说明 1．建筑项目情况。 ××住宅社区地处××路与××路的交汇处，占地5万平方米，总建筑面积27万平方米，共12栋楼，总户数2708户，绿化率30%。该社区紧临城铁×号线，多条公交线路纵横交错，自驾车40分钟可达机场，交通便利，地理位置优越，居住环境成熟。 2．业主入住情况。 该社区Ⅰ期、Ⅱ期均已完工，于×年×月×日安排业主入住，预计总入住人口达　　　万人以上。 3．周边生活环境。如下表所示。 经营收入：　　　　元 支出：　　　　元 收入明细 支出明细 项目 收入 项目 支出 物业管理费 前期投入 维修服务费 人员工资福利 …… …… 盈亏：　　　　元 二、住宅社区业态规划 1. 规划考虑重点。 根据本社区定位及人口数量，以“方便业主，为业主服务”为原则，对本社区的业态规划主要从两方面考虑： （1）补充和完善周边现有业态，让小区能满足业主日常生活所需。 （2）满足社区业主不同商业需求的最大倾向性。 2. 社区业态规划。 经过调查分析，拟在该社区设置业态如下。 （1）满足业主基本生活类需求：菜市场、24小时便利店、自助银行、快速（便利）餐饮、洗衣店、药店、水站、糕饼店 （2）满足业主入住早期必需：日用小百货店、小五金建材店。 （3）中介代理店，由物业组成，便于房屋二次流通，增加入住。 3. 拟招商品牌。 （1）便利店品牌：××、××等。 （2）药店品牌：××大药房、××平价药店等。 （3）洗衣店品牌：××洗衣店、××干洗店等。 （4）糕饼店品牌：××、××等。 三、招商运作计划 1. 经营商户的引进方式说明。 （1）自有资源：通过我公司自有关系，由招商人员或相关人员直接沟通意向，引入品牌，此种方式效率高、成本低。 （2）同类型社区引入：直接派遣招商人员前往与本项目具有一定类似性社区内的商户商谈，邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。 （3）广告宣传：通过在公众媒体发布招商广告，邀请全市范围内的商户入住，该方式影响力大但成本较高，同时效率较低。 （4）客户专递：将招