城市综合体开发模式.pdf

无穷魅力闪耀 城市CBD ——城市综合体开发模式 ■编辑 张 斌 城市就是以一种综合形式出现在世人的面前，它 聚集了各种人流、物资和思想。随着时代的前进与 城市经济的发展，城市建设也由原来的简单聚集， 粗略规划，那种简单分散的建设模式，呈现出知识 城市建设的初级形态。随着人门生活水平的提高 和科学技术的进步，城市建设转向有序规划，产业 聚合，功能互补的综合模式，从而在建筑的整体功 能上出现了城市综合体。大型建筑综合体的复合 效应与整合能力可以吸引到大批金融机构、企业、 公司进驻。因为建筑综合体功能的齐全性、合理 性，为人们在此生活、居住、游戏、娱乐提供了便 利。本专题就介绍结合几个经典案例城市综合体 的开发模式。 前瞻战略研究模块 一、城市综合体概述 一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为 “城中之城”。 1、概念 所谓 “城市综合体”是将城市中的商业 、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率的综合体。这一概念所涉及到的问题已经深入到城市生活及城市、环 境与生态等多学科交织的系统工程，将面临传统生活模式、市政配套设施等多种挑战。 2、城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体 大局；城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。是处在一定 联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功 能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体 与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从 而使之 “自我更新、经济和有生命力”。 3、综合体建筑的四大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现 代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨 大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空 间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度 协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多 功能的聚集焦点。 城市建筑综合体经统一规划设计，利用平 台、天桥等形成空间的流通和差异，创造了比模 块式建筑更丰富的空间。 20 《决策情报》总第66期 引领城市运营的四种开发模式 特 别 专 题 特征二：通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯 穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系， 组成一套完善的 “通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面 的概念，形成丰富多变的街道空间。 特征三：现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通 过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 特征四：高科技及其集成设施 建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出 科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、 露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、 监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 4、发展历程 大多数城市一般都经历相似的发展阶段。 第一阶段：前工业化阶段 以劳动力密集型家庭小生产为主，城市经济活动局限于小型家庭企业范围，从业者主要是工 匠、小商贩、食品销售商及其他低层次服务业人员。 第二阶段：工业化阶段 经济活动部分