石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告.doc

. . 石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告 随着石家庄近两年来房地产政策的不断调整，同时结合整体经济的发展变化形势，石家庄近两年房地产住宅市场也随之不断变化，作为与房地产相关的上下游企业，通过密集采样去分析研究房地产住宅市场的现状、发展预期对于企业的未来发展规划是十分必要的。 石家庄市房地产住宅市场概况 根据石家庄227个在建在售及待建小区密集采样的整体分析，石家庄2018年-2020年的住宅房地产建筑面积总和为8689.1万平方米。具体区县分布如下： 石家庄2018-2020年住宅房在售待售面积分布详情（不含栾城、藁城和其他周边区县） 单位：万平方米 所属分区 长安区 新华区 桥西区 裕华区 开发区 正定新区及正定县 鹿泉区 合计 体量总和 2809.8 1324.2 1488 1014.6 1103 301 648.5 8689.1 所占比例 32.34% 15.24% 17.12% 11.68% 12.69% 3.46% 7.46% 100% 资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据 根据数据整理分析，得出石家庄预计交房年份住宅地产成交小区数量分布情况，如下图所示： 石家庄预计交房年份分布表（不含栾城及藁城和其他周边区县） 交房时间 尾房在售 2018年 2019年 2020年 不确定交房日期 合计 交房小区数量 26 88 32 4 77 227 当期所占比例 11.45% 38.77% 14.10% 1.76% 33.92% 100.00% 备注：不确定交房日期主要有三种情况： 政府换届之前上马项目，换届之前政策宽松，先施工后手续，换届之后政策收紧，导致没有相应手续项目一直处于停工状态，无法确定施工和交房时间； 近期新拍地块，未正式开工，处于前期规划中，无法确定交房时间。 开发商自身经营问题，导致项目长期停工，无法确定交房时间。 资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据 其柱形图发展变化趋势如下： 3.根据石家庄市国土资源局的相关文件数据整理出2011-2017年石家庄市住宅用地供应量发展变化表，如下： 石家庄市2011-2017年住宅用地发展变化表 单位：公顷 年份 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合计 平均值 总规划供地面积 1053.14 970.57 700.37 979.24 799.93 812.27 1167.05 6482.57 926.08 住宅供地面积 315.79 372.96 213.21 325.65 291.11 251.41 350.95 2121.08 303.01 住宅供地比例 29.99% 38.43% 30.44% 33.26% 36.39% 30.95% 30.07% / 32.78% 参考资料：《石家庄市国有建设用地供应计划》（2011-2017） 资料来源：石家庄市国土资源局网站/ 备注：以上住宅供应面积均按地皮面积计算，转化为住宅实际建筑面积时，应当乘以石家庄的平均容积率。 其柱形图发展变化趋势如下： 由上图可知，11-17年间，石家庄市建设用地供应量中住宅用地所占比例基本维持在总规划面积的30%左右，每年供应住宅用地大概为300公顷，即300万方。因此可以预计，2018-2020年三年内每年新增住宅用地面积占总体规划用地面积30%左右的比例不变，具体值为300公顷左右，乘以石家庄住宅建筑平均容积率3，则可以得到石家庄市每年新增住宅供应用地建筑面积为900万方左右，即三年新增总和约为2700万方。 同时，根据《国务院关于石家庄市城市总体规划的批复》（规划区间2011-2020年）中的要求： “合理控制城市规模。到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在287平方公里以内。”根据石家庄市城乡规划局相关公示信息，中心城区2014年之前是指长安区、桥西区、桥东区、新华区、裕华区五大部分，2014年撤销桥东区建制之后是指长安区、桥西区、新华区、裕华区四大部分。 从2011年开始，到2020年范围内，中心城区城市建设用地总量287平方公里。结合石家庄市统计局公布的《石家庄市2016年统计年鉴》数据显示：截止2010年底，中心城区已建成建筑面积194.6平方公里，距离2020年的287平方公里的峰值余量为92.4平方公里，即9240公顷。除去截止2017年已建成使用的6482.57公顷，2018-2020年三年剩余可开发土地总和2757.43公顷，即2018年-2020年平均每年可规划建设土地最大值为919.14公顷，按照住宅30%的分配比，中心城区2018年-2020年每年可分配住宅建设用地最大值为275.74公顷。与测算值基本一致。 4.根据以上数据分析，同时结合石家庄市城