加油站土地评估收益法上市公司备案版解析.doc

◆收益还原法的评估测算过程： 收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。运营费用计算表 金额单位：元 序号 醒目名称 合计 1 油（气）损耗费 48918.15814 2 水电费 27076.00 3 人员工资及福利 81545.37 4 修理费 35910.26 5 财务费 6896.03 6 取暖费 33728.32 7 运营费用总计 234074.13814 C．设备折旧费的测算 根据估价人员的调查估价对象主要设备见下表。 序号 名 称 规 格 单位 数量 原值（元） 1 储罐 30mm3F型单层罐 具 5 276,667 2 液位仪 (TLS－2触摸式控制台) 台 1 7,228 3 双枪双油品潜油泵型加油机 CS46J2220G 台 4 144,900 4 工艺管道 套 1 180,000 5 液位仪控制器 (TLS－2触摸式控制台) 套 1 10,200 6 防静电装置 定制 套 1 5,000 7 锅炉 WJN-D30 台 1 18,100 8 变压器 DTZY19C-G 台 1 6,000 9 电力铠装电缆 铝线YJV22-1kv 5x6 m 300 7,500 10 发电机 常易牌CY25 台 1 5,200 11 电力管道 m 12,000 设备折旧费指加油站设备正常运转期间每年的价值折扣，主要包括油泵、储油罐、电气消防等设备的折旧。 设备年折旧费=设备原值×（1-残值率）/使用年限。 其中，主要工艺设备中储油罐的折旧年限为20年，加油机、油泵折旧年限为20年。主要工艺管线的折旧年限为20年；主要电气工程的折旧年限为15年；管理系统设备和监控设备折旧年限为8年；给排水工程、消防工程中的设备以及采暖设备折旧年限为15年；通风设备折旧年限为5年；空调设备折旧年限为8年。所有设备的残值率均为0%。加油站设备各年的折旧情况如下表： 设备折旧计算表 金额单位：元 序号 名 称 原值（元） 折旧年限（年） 年折旧费（元） 1 储罐 276,667 20 13833.35 2 液位仪 7,228 20 361.40 3 双枪双油品潜油泵型加油机 144,900 20 7245.00 4 工艺管道 180,000 20 9000.00 5 液位仪控制器 10,200 15 680.00 6 防静电装置 5,000 15 333.33 7 锅炉 18,100 15 1206.67 8 变压器 6,000 15 400.00 9 电力铠装电缆 7,500 15 500.00 10 发电机 5,200 15 346.67 11 电力管道 12,000 15 800.00 34706.42 故设备年折旧费为34706.42元。 D．经营利润的测算 经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。 年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数 年平均进货成本=年平均销售油量×平均进货价 年平均需进货次数=年销售油量/储油能力 根据委托方提供的相关资料，该加油站设有5个储油罐，每个油罐储存量为30立方米。同时，评估人员根据93#、97#汽油、0#柴油的销售量以及其各自密度计算出该加油站的最大储油能力为90吨。 目前保定市高阳县普通商业行业利润率在9%-12%，而加油站行业的年均投资收益率为10%，故本次评估取10%为其商业经营利润率。 相关数据的测算详见下表： 经营利润测算表 金额单位：元 序号 项目 \ 年份 2015 备注 1 年进货成本89 3,162.57 2 年销量（吨） 4133.742 3,622.50 3 储油能力（吨） 90.00 90.00 4 需进货次数（次） 46 =（2）÷（3） 5 年均流动资金 513434.39 =（1）÷（4） 6 年运营费用 234074.13814 7 商业经营利润率 4% 8 经营利润 29900.34 =【（5）+（6）】×（7） E.营业税金及附加 成品油零售加油站销售税金主要包括“两税一费”和地方教育费附加等，根根据有关规定，当地城建税及教育附加税率共计12%，以增值税为计算依据。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《成品油零售加油站增值税征收管理办法》，纳税人销售