2007年郑州市名门国际策划提案.pdf

名 门 国 际 策 划 提 案 郑州智创房地产营销策划有限公司 1 数据vs市场 2007 年的冬季，寒流如期而至。 2007 年的楼市也在这个冬天遭遇寒流。深圳的房价已经从 9 月的 16777 元/㎡下降至 12 月的 15000 元/㎡，成 交面积则下降到了 17 万平方米；在上海，商品住宅成交量由9 月的207.21 万平方米下降到了12 月的111.65 万平 方米，累计下降了近一半；而中国房地产指数研究机构数据显示，2007 年12 月北京房价大跌，跌幅超过20％，新 房和二手房成交量均惨不忍睹。 全国一线城市纷纷掉价，而这股寒流是否影响了位列二线城市的郑州呢？ 从房管局公布的 11 月、12 月楼市指数分析来看，11 月批准预售 110.35 万平方米，成交量 92.18 万平方米， 均价4267 元/㎡，量价齐涨；12 月批准预售110.78 万平方米，成交量96.2 万平方米，均价 4298 元/㎡，仍然稳中 有升。数据表明，郑州楼市依然火热。 然而，数据能代表一切吗？显然，这样的数据代表不了郑州当前的楼市状况，而只是前期预售的集中备案显示， 比如12 月备案销售面积超过6 万平方米的思达数码国际公寓。 在我们的市调过程中发现，这股源于宏观调控、始于一线城市的楼市寒流同样波及到了郑州。开盘当天频繁打 2 破交易记录的场面不再显现，每月100－300 元/㎡的快速价格上调也已经成为了昨日黄花，甚至一些售楼部门可罗 雀，多数的售楼员反映多天没有成交记录，甚至每天赶不上一次轮换。郑州楼市的冷清程度已经在事实上得到了体 现。 宏观调控的目的是为了抑制投机性需求，挤出楼市泡沫，保持房地产市场的健康稳定发展。深圳等城市的楼市 的确存在太多的投机行为，宏观调控的效果也已经得到了初步体现。而在郑州，是否也一样存在较大的“泡沫”？ 笔者认为，郑州楼市仍以刚性需求占据绝对主导，此番宏观调控之后的楼市冷淡更多是来自媒体的力量：通过传达 一线城市楼市降价的信息，给了消费者一个强烈的讯号——国家要打压房价，于是更多的购房者在买涨不买跌的心 理驱使下选择了持币观望。 我们预期这样的观望状态还将持续一段时间，但随着春夏的到来，寒流也将回暖，市场将回归到一个更理性的 层面。不管是有住房需求的消费者，还是有利益欲望的开发商，我们都需要一个健康的房地产市场。 第一章、行业环境篇  政策法规 住房保障司成立 07年 8 月开始酝酿的建设部住房保障与公积金监督管理司年底前终于正式“亮相”。2007 年12月 25 日，建设部在其官方网站上宣布，根据中央编 3 办《关于调整建设部机构编制的批复》，建设部内设机构日前作出调整，设置住房保障与公积金监督管理司(又称住房制度改革办公室)。 点评： 住房保障与公积金监督管理司的主要职责包括：贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施；指导城镇住房制度改革工 作；拟定住房保障的政策法规并监督执行，指导经济适用住房制度和廉租住房制度建设。 调整后住宅与房地产业司的主要职责是指导规范房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出住宅建设与房地产业的中长期规 划和科技发展战略、产业政策和规章；拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产交易、权属管理、房地产中介、物业管理的规章制度并监督执行 等。 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，保障性住房将成为未来房地产工作的重中之重。住房保障司的成立反映了国家调控 的新思路，为保障性住房的落实提供了政策保障和组织保障。 《郑州市城市综合交通近期建设规划（草案）（2008－2012 年）》进行审议 2007 年 12 月 12 日，