浅析房地产目标成本管理制度.doc

浅析房地产目标成本管理 竹胶板 /dlong 　　摘要：本文对目标成本管理在房地产行业中的意义进行了分析，并以现存的理论为基础，简要列举具体案例以体现目标成本管理在房地产行业中的应用价值，希望本文能相对有识之士起到抛砖引玉的作用。 　　关键词：房地产 企业目标 成本管理 　　 　　 　　 　　一、引言 　　随着国民总值的迅速增长和城市规划发展速度的提升，国内房地产产业走过了20多年鼎盛时代，越发体现了房地产业在国家经济结构中的重要地位。房地产业的市场拓展对从业者的专业能力有很高的要求，不管是开发权利的获取还是房产楼市的营销，涉及诸多程序，投入成本数额大且风险不小，属于资金集约型产业。目前，我国政府对房地产行业进行了多项管制，随着市场竞争的透明化、激烈化，土地成本逐渐走高，开发商利润逐渐摊薄。如何保持市场竞争优势，在行业中保持市场地位、做好成本管理，是每一个市场参与者亟待解决的问题。 　　二、房地产目标成本管理相关理论 　　（一）目标成本管理研究现状 　　目标成本管理思想最先出现在欧洲和北美，但其发展和成熟却在日本。欧洲和北美目标成本管理思想，为其日本的发展和成熟提供了丰富的理论基础。上个世纪六十年代，日本丰田公司在开发新款车型时以用户的需要为创新目标，同时兼顾企业利润等综合利润，目标成本控制理论最早便体现在丰田公司的成本企划及创新理论中。成本企划体现了源流式成本管理和前馈控制管理的思想。成本企划的主要实施工具为价值工程,它通过增加产品的功能,降低产品的成本来创造产品的价值。 　　企业的生产经营环境对目标成本的控制有着十分突出的作用。一个明显的例子发生在上世纪80年代，当时目标成本控制的理念进入人们的视野，并得到进一步的推广实施。计算机控制技术在企业的生产过程中的广泛运用，伴随而来的是企业信息实时监控得以实现，而监控的实现正是得益于目标成本的控制。美国管控成本最行之有效的就是作业成本法和价值工程法。当然，关于成本控制的著作很多，其中Robin Cooper和Regine Slaugmuldn的大作《目标成本与价值工程》就是非常出名的一本，书中对欧美的目标成本控制和管理制度进行了系统而全面的介绍。首次将价值工程运用于企业的目标成本管理活动中,提高了企业目标成本管理的科学性。 　　（二）房地产目标成本管理 　　房地产项目在立项时，首先必须明确该项目的成本范围和利润目标。之后所有的市场活动，必须严格按照一开始确立的成本利润率进行，根据贯穿整个房地产项目的最高可能接受的成本，严格控制一切开发活动经费，这整个过程即是房地产项目的目标成本管理。这些成本的确立，需根据商品售价结合目标利润率严格确立。成本管理的过程渗透到地产企业的每个部门，每个员工，需要落实到每个细节，需要严格的目标计划与之匹配。 　　建立完备的成本管理系统，需要在实施过程中及时进行成本的监督，调校不可控成本，为后期的营销决策方案提供有力支持，以保持房地产企业在行业中的相对高利润率。笔者所在企业，在目标成本管理方面做到了组织有序、贯彻有力、理念到位，从组织高层到最终执行终端都深入贯彻了这一理念。 　　（三）房地产项目目标成本管理的基本模式 　　（1）目标成本的制定 　　制定成本目标是目标成本管理的首要任务，获得相关的有效数据后，将之加工成为有效信息，依据这些信息进行成本决策分析，在分析过程中建立不同的方案以作备选，随之进行成本决策，科学合理分析过后，确定最后方案。建立在最后确定的方案基础之上，分解并落实目标成本，由此生成目标成本计划，并把这一成本计划作为执行标准。 　　（2）目标成本的分解 　　制定目标成本之后就是对其进行分解，分解的过程需要从项目的现实状况出发，分解的方法有两种即横向分解和纵向分解。所谓横向分解就是各个部门之间的关系，各个部门来共同承担目标成本，每一个部门都是执行者以及责任主体。所谓纵向分解就是分摊到各个建设阶段，也就是按照作业程序来分解的，各个阶段都需要控制成本的底限。 　　（3）目标成本的控制 　　成本控制是目标成本管理体系的核心内容，控制是一系列的诸如预测、计划、实施等活动，它发生在项目成本形成的过程中，目的就是要尽量降低成本。一般情况下，控制分成事前控制、事中控制以及事后控制三种类型。对目标成本进行及时的长期的控制，最终实现预定目标。 　　（4）目标成本的分析和考核 　　目标成本分析有三种，即事前、事中和事后，事前是预测，事中是控制，事后是业绩，这种分析过程以及分析数据基于各个时段控制提供必要的依据。目标成本是按照或横向或纵向进行分摊的，因此对于各个部门或者是各个阶段，都需要按照一定的考核标准进行评价考核，这样才有可能真正做好目标成本管理工作。 　　三、房地产目标成本管理方法研究 　　（一）项目