北京市社区住宅特征价格模型构建及测算方法的研究.pdf

北京市社区住宅特征价格模型构建及测算方法的研究 摘 要 随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，房地产交易活动 越来越频繁。作为国际化的大都市、中华人民共和国的首都，北京市房地产业 的快速发展更甚。由于存量房交易环节涉及营业税、城市建设维护税、教育费 附加和契税等诸多税种，因此，随之而来的计税价格评估需求也大幅增加。本 文试图利用特征价格模型建立北京市住宅小区的价格模型进而测算小区价格， 期望可以满足存量房交易环节征税对房地产估价的需求。 本文第一章确定了研究背景、研究意义、研究现状、研究目标和研究内容， 介绍了研究的创新及难点，同时对特征价格模型进行了概述。 本文第二章研究了北京市住宅实证研究的数据采集与整理。北京市住宅实 证研究的数据采集中，住宅小区特征属性数据，本文通过实地调研和 GIS 辅助 取得；住宅小区交易价格数据，出于对数据真实性与准确性的要求，本文采用 了北京市建委所提供的2006年-2009年上半年的总共55万多个真实交易案例数 据作为交易数据采集的最初样本。对于北京市住宅实证研究的数据整理，在完 成数据的量化之后，本文对数据进行了剔除异常值、添加与删除变量和住宅单 价数据的修正等整理。 本文第三章论述了北京市存量房数据量化的方式。本文在研究中引进了以 房地产市场评级制度为基础的指标评分量化体系。房地产市场评级体系所作的 陈述是客观反映房地产当前的实际情况，并且综合考虑了与房地产价格相关的 经济、政治和社会状况有关的一般限制，从而对房地产的未来价格与风险做出 的判断与预测。在房地产评级的基础上，本文将标准的评级体系转换为标准的 评分机制。为了实现住宅特征属性数据的系统量化，同时也是与国际房地产评 级体系的接轨，本文采用10个等级的房地产属性指标评分机制。 本文第四章研究了北京市存量房特征价格模型的构建与实证研究。本文根 据小区的设计用途和使用用途，对小区进行了市场细分，分为多层住宅、高层 住宅和公寓。在样本数据拆分的基础上，分别建立了多层住宅、高层住宅和公 1 北京市社区住宅特征价格模型构建及测算方法的研究 寓的价格模型。 本文第五章是本文的结论，通过模型建立和实证分析，发现市场细分极大 的提高了拟合优度和模型的解释能力，多层住宅、高层住宅和公寓的价格影响 因素不尽相同。 关键词：住宅价格；特征价格模型；市场细分；房地产小区评级 2 北京市社区住宅特征价格模型构建及测算方法的研究 Abstract With the development of Chinese economy and real estate market, real estate transactions become more frequent. As an international city and the capital of republic of china, Beijings real estate industry has developed rapidly. As the link of existent buildings dealing related to business tax, urban maintenance and construction tax, extra charges of education funds and many other types of taxes, existent buildings dealing needs large-scale taxable valuation . This paper attempts