海口商业市场调研及定位报告.pptx

海口铂爵公馆地块项目市场研究及项目发展方向报告;项目研究体系;报告框架梳理;做什么？;项目开发目标;分物业功能组合;为什么做？;海航集团是跨界集团的翘楚，是海南本地的龙头企业。;海航集团围绕“四个共同”的企业文化，朝着创建世界级企业和世界级品牌的伟大目标不懈奋斗，不断从成功走向优秀，并逐步成长为受世人尊敬的伟大企业。;海航集团以航空为核心产业，依托海岛和机场优势，打造多产业资源链，现已拥有庞大的内部资源平台。;海航旗下拥有国际化水准的专业酒店管理公司。;海航集团开发的项目遍布集团航线和旗下机场所及的各大城市，地产开发经验丰富。;海航集团开发的住宅项目;海航集团开发的商业及城市综合体项目。;与海航集团合作的高档品牌商家;根据对海口顶端住宅市场的调研，发现目前海口市场顶端住宅迷失于“依景筑宅”的极端状态之中。;本项目的开发不仅符合海航集团品牌体系建立的需求，并能够成为海口住宅市场的新标杆。;怎么做？;根据项目特性，中房信选取至关重要的六个宏观微观研究要素，进行开发条件的分析。;作为国际旅游岛——海南省省会城市，海口市房地产调控政策实施严格，主要针对岛外投资客群，采取以限购为主，限贷为辅的策略。;海口房地产市场住宅开发过度，其他物业发展相对落后。;本区域所处的大英山中央商务区属于海口规划中滨海带状组团的“中强”段，是市中心功能完善区域，未来发展潜力巨大。;项目东南两侧接临主干道，东北侧为旧城改造区域，西北侧为开发中区域，西南侧为待开发区域；地块周边现状较为落后，与本项目打造方向不符。;综上分析可知：项目开发条件存在诸多不足，现有开发条件不成熟。;本项目的开发初步定义:“现阶段下非核心地段一类产品”的复合型地产项目开发。;打造复合型地产的基础在于各物业的“有机组合、相互依存和协同促进”。;综合前述分析，本项目的开发有如下三大关键问题;核心物业研究的思考切入点在于顶端住宅价值体系建立。;;通过对目标客群共性与个性的分析，本项目核心物业发展方向分为两部分：;甄选原则为“一类核心产品”必须有“一类配套”的复合型地产统一性的要求。;目前市场无配套高端商业，在未来有大体量中高端供应的情况下，打造“小而精”的配套型商业将是本项目商业部分的可选发展方向。;周边区域未来高星级酒店供应量充足，本项目不建议开发大体量高星级酒店产品，引入其精品管理理念及小型奢华酒店概念将是本项目的可选方向。;本项目所处大英山区域未来高品质办公楼项目开发量过大，短期内无法消化，因此本项目不建议进行办公物业的开发。;通过上述分析，结合项目开发资源，得出本项目分物业发展方向建议：;项目通过各物业功能间的联动，充分利用内外部各类资源，将生活与社交进行有机融合，将小循环联系成大循环。;项目立足大英山中央商务区，通过物业功能间的联动，打造“南中国社交圈之最”。;分物业类型;分物业发展建议/住宅物业发展方向示意;分物业发展建议/住宅物业发展方向示意;分物业发展建议/公共部位物业管理发展方向示意;分物业发展建议/VIP会所发展方向示意;分物业发展建议/顶级餐厅发展方向示意;分物业发展建议/品牌展示专属订制发展方向示意;分物业发展建议/小型奢华酒店发展方向示意;分物业发展建议/企业会馆发展方向示意;以上为我司综合市场研究、客户需求、借鉴案例等方面 得出的本项目发展方向建议，后续定位细化、规划排布建议、财务测算等工作将在与甲方沟通确认后，继续深化开展！;相关重大政策罗列;海口市土地市场受政策调控影响，整体市场供应与成交趋于低迷，开发商取地趋向理性，大多保持观望态势。;市场受调控影响较大，整体供求量逐步萎缩，因“限价”政策出台，近期成交量走低明显，但供应量小幅走高，价格波劢幅度不大。;海口住宅市场主要分为十大板块;海口住宅市场主要分为十大板块;海口住宅市场主要分为十大板块;海口市场销售均价处于第一梯度（均价高于12,500元/平方米）的项目主要集中在西海岸板块，海甸岛北部及海口市区中北部等拥有一线海景的区域；本项目所处的大英山区域，仅为第二价格梯度区域（均价9,000-12,500元/平方米之间）。;海口市住宅市场受“限购”政策影响，趋于冷淡；城市高端产品仅以“海景”为主题，规划、发展类利好等因素对市场促进作用并不明显；本项目所在大英山板块市场现状仍处城市中档水平，目前虽受较多关注，但受整体市场影响，销售进度与价格涨幅均出现明显滞缓。;海口住宅市场受国家政策影响，成交放缓态势明显；市场产品力打造不足，高端产品打造仅依???“海景”资源；市场主力购买群体以投资（外来）为主。;海口的办公市场发展现在处于第二阶段——成长期，市场正逐步消化90年代至今的烂尾楼群，纯写字楼产品逐渐被市场接受。;海口的写字楼主要集中于龙华区的国贸区域，也是海口市中高品质楼宇的集中地。;大英山区域和毗邻的海秀区域也有部分