长沙市写字楼情况调研201702.ppt

外立面 用材 双银LOW-E中空玻璃幕墙、局部采用6+16A+6中空玻璃 造型 流线型塔楼 色彩 浅蓝色 灯光装饰 —— 大堂 面积 —— 挑高 11.2米挑高大堂 装饰用材 —— 电梯厅 高度 —— 宽度 —— 装饰用材 —— 走道 宽度 —— 装饰用材 —— 洗手间 单位服务面积 4－6个蹲卫 124－233㎡/个 装饰用材 —— 卫浴品牌 —— 停车场 数量配置 560个 配比为120㎡：1 车库大堂 —— 装饰用材 —— 智能导视 —— 电梯 单梯服务面积 2500~3500㎡ 共21台电梯 电梯品牌 Schindler(迅达) 电梯速度 —— 电梯荷载量 —— 分控设置 —— 空调 空调类型 水源热泵空调系统 空调品牌 —— 新风系统 热回收新风系统 智能化 5A办公系统 5A智能化办公系统 智能门禁系统 —— 网络地板 —— 精装 精装标准 —— 物管 物管品牌 湖南豪布斯卡酒店物业管理有限公司 管理模式 直接管理 收费模式 6元/平方米/月 配套 商业配套 —— 会议配套 —— 餐厅配套 —— 其他配套 20000㎡绿化休闲广场 产品硬件 呈现新格局：价格有望走高，但热点板块争霸，恶化竞争形势 河西商务市场 旧商务区集中在岳麓大道沿线，当前梅溪湖、洋湖垸、滨江新城三大商务新区均处于快速起步期 板块特征 量价实现有限，成交均价难以破万，受优质地段低价值公寓干扰，月均走速在500 ㎡左右，未来新增项目报价均在13000元/ ㎡以上 量价有限 营销动作常规化，无重大营销节点，主要围绕地段、配套来传递项目形象和价值，个别项目主打销售政策 常规营销 返租、低首付、高额转介等手段集中轰炸 销售政策 三大热点板块开始争夺市场份额 未来竞争 衰退期呈现的虚假繁荣 商务市场的衰退已经从多个角度和多个聚合市场中得到体现和验证。 西线价格有望走高，但竞争态势恶化。 如何针对客户需求打造高性价比产品将成为新商务项目的历史命题。 纵向产权划分 楼体高度 268米 层数 9-44层 标准层高 4.2米 平面产权划分 标准层面积 2600㎡ 柱网 —— 产权数 15个 单产权面积 7个100㎡，4个100-200㎡，3个200-300㎡，1个300-400㎡ 产权划分 268米地标，共60层， 写字楼为44层以下，标准层2600㎡，产权面积100－400㎡ 外立面 用材 LOW-E中空玻璃幕墙 造型 垂直方形 色彩 —— 灯光装饰 —— 大堂 面积 500-600 挑高 11.4 装饰用材 酒店式精装大堂 电梯厅 高度 首层11.4 宽度 —— 装饰用材 精装 走道 宽度 2.8 装饰用材 精装 洗手间 单位服务面积 —— 单层3个卫生间及1个残卫 装饰用材 精装 卫浴品牌 —— 停车场 数量配置 项目总车位3604个 车库大堂 精装 装饰用材 —— 智能导视 有 电梯 单梯服务面积 单梯服务5850㎡ 16台 电梯品牌 三菱、日立等同档次品牌 电梯速度 6m/s 电梯荷载量 未定 分控设置 按分器 空调 空调类型 VRV计量式中央空调 空调品牌 未定 新风系统 有 智能化 5A办公系统 智能5A 智能门禁系统 有 网络地板 有 精装 精装标准 公共部分精装，其他地方毛坯交付，（标准为除无吊顶外，墙面、地面皆已做好装修） 物管 物管品牌 世邦魏理仕 管理模式 —— 收费模式 未定 配套 商业配套 有 会议配套 会议系统 餐厅配套 有 其他配套 —— 产品硬件 开发商 保利地产 地段 天心区书院路 交通 公交车、城铁上盖 资源 一线湘江资源、橘子洲头 项目指标 总占地8万方，总建面约80万方，容积率6.0 物业组成 商业 —— 酒店 5.5万方 JW万豪酒店 写字楼 8.6万方 公寓 —— 写字楼销售情况 均价18000－20000元/ ㎡，月均去化700－800 ㎡/月 保利国际广场 案例五 滨江地标级高端写字楼8.6万方，均价18000－20000元/ ㎡，月均去化700－800 ㎡/月 JW酒店 （约5.5万㎡） 写字楼 （约8.6万㎡） 停机坪 纵向产权划分 楼体高度 235米 层数 50层 标准层高 4.2米无柱设计（避难层4.5米） 平面产权划分 标准层面积 2567-2914㎡ 柱网 —— 产权数 26户 单产权面积 80-100平米80%，166-200平米10%，330平米10% 产权划分 235米地标，写字楼标准层2600-2900㎡，产权面积80-100㎡为主 外立面 用材 单元式双银LOW-E中空玻璃幕墙 造型