2009中国烟台海阳帝上豪山水城项目营销推广方案.ppt

主要媒体运用及比例 报纸广告： 营销阶段 投放形式 投放比例 目的 准备导入期 硬广、软文、夹报 25% 形象、节点信息发布 内部认购期 硬广、软文、夹报 20% 开盘热销期 硬广、软文、夹报 35% 续销期 硬广 25% 户外广告： 由于户外只选择项目周边地段，对于品牌及产品形象都有好的直观展示，能产生良好的效果。因此建议在各个阶段进行户外内容的更换，广告内容在各阶段随阶段主题变化而变化。 DM广告： 在重要的营销节点派发，最好选择双休日和下午5点-7点的时间，在繁华的路口派发。 营销阶段 投放时间 地点 目的 准备导入期 认购前后一周 项目周边区域 信息发布、 促销 内部认购期 开盘前后一周 项目周边区域 开盘热销期 周末、节假日 项目周边区域 续销期 周末、节假日 项目周边区域 短信广告： 原则上只在各阶段发布信息，只发布一次，避免信息重复引起接受者的不满。 营销阶段 投放时间 目的 认购期 认购前两天 促销 开盘热销期 开盘前两天 续销期 活动节点 尾盘期 优惠方式制定后1周内 强强联手 共创辉煌！ 谢谢观赏 具体营销推广建议(一) 建议项目开设沙滩专车，在项目销售中担当免费看房直通车，在双休及节假日免费接送项目住户。 而专车也可以作为项目的宣传推广媒体之一，在上面予以装饰。 而且承载平面宣传内容的更新，项目信息的传达。 具体营销推广建议(二) 销售中心作为项目的主要精神堡垒及对外接待渠道，对项目的营销有着无与伦比的主导地位，建议项目花大力气重置销售中心。 售楼中心装修印象图 售楼中心装修印象图 售楼中心装修印象图 售楼中心装修印象图 售楼中心装修印象图 售楼中心装修印象图 具体营销推广建议(三) 样板房作为传递项目生活氛围的载体，对于销售起着不可或缺的引导作用，样板房的好坏，直接关系着销售是否达成。建议精装修。 样板房装修示意图 谋定而动 寻找到企划定位后，营销上我们继续思考。。 营　销　策 略 价格执行策略建议 ◆设定价格走势为： 低开快走 微幅上调 动态控制 适当调价 综合考虑目前本案所推体量及当前房地产形势，为确保总体去化顺畅，建立良好的市场口碑。我们计划整盘推案价格采用“低开高走”的策略。 “低开”是一种策略，就是为了今后的“高走”。即按照一定比例的面市，随着时间的推移，不断的将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。 决定项目定价的几个因素：环境因素、消费个性因素、区域经济因素、物业管理因素、发展商信誉因素、促销因素、付款方式因素、楼盘质量因素、政策因素等等。 综合考虑以上因素，所以在价格策略中我们采用“低开高走”的方法。分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值的空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。 同时，房源间的差价的变化也并非是直线行的比例变化，而是按心理需求比例变化，它随着心理需求的变化呈不规则的变化。 在此基础上，还具体会考虑到： 楼层因素（垂直系数）、房型因素（平面系数）、采光因素（日照系数）、景观因素（景观系数）、物业形态（建筑形态）等。 在具体制定中以销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合、相互协调。 产品定价依据 项目分期建议 建议对外宣传时利用“几套抗性较大的房源”先行试探市场反应，对项目的价格起到垫底作用，为以后的调价空间作好铺垫。 其他房源留待二期或其他期，这样分期推广也可有效保证抗性房源在销售过程中的结合层次、景观度好的房源同步去化，最大程度的降低销售后期抗性房源的积压。 并可通过公开期、强销期的市场炒作，将本案的价格点推向高点。 价格拟订建议 目前竞争对手多层价格基本维持在多层均价2700元/平方米左右、连体别墅均价在6000元/平方米左右（这些项目均为观海现房） 本案因本案离海岸线有一定的距离，价格上适当收缩。 凭低开高走原则，以最低价设计： 多层均价2200元/平方米左右、 叠加别墅均价在3000元/平方米、 连体别墅均价在4500元/平方米左右。 价格机动策略 考虑到市场是动态的，政策和经济环境等客观因素，存在着很大的变动诱因，影响价格的因素在上述段落中明确表示，我们建议采用如下价格补救措施： 　　　　　（1）价格调整。 　　　　　（2）房屋装修调整。 　　　　　（3）部分设备或礼物的赠送。 　　　　　（4）物业管理内容的优化。 　　　　　（5）工程和企划的支持。 　　　　　（6）投资回报的支持。 地 块 阶 段 前 期 规 划 阶 段 规 划 文 本 确 定 前 期 施 工 建 筑 施 工 施 工 完 成 交 付 物 业 运 营 1、项目产品定位研究 2、项目产品定位建议 3、项目产品规划建议 4、项目形象定位