资产评估第二章资产评估的基本方法.ppt

上节回顾 第二章 资产评估的基本方法 第二章 资产评估的基本方法  主要内容 学习目标 1.理解市场法、成本法、收益法的基本原理 2.掌握市场法、成本法、收益法的计算方法（难点与重点） 3.了解对市场法、成本法、收益法的评价 4.了解三种基本评估方法的比较和选择 第一节 市场法 第一节 市场法 一、市场法的概念 市场法也称为现行市价法、市场价格比较法、比较法等。 市场法指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为可参照资产，并根据其差异对可参照资产的市场价格进行调整，从而估算被评估资产价值的一种评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具有说服力的评估方法之一。 市场法的基本原理：“替代原则” 采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 第一节 市场法 适用范围 市场法主要适用于市场交易比较活跃的资产的评估，如通用机器设备及交易案例较多的房地产的评估。 一般不适用于专用设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。 二、市场法的基本前提 应用市场途径进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1、存在一个充分活跃的公开市场。 在公开市场里，存在大量的买者和卖者，买者和卖者的地位平等；彼此都有获得足够市场信息的机会和时间；双发的交易行为是自愿的、理智的而非强制的。 只有存在这样一个充分活跃的公开市场，与被评估资产相同或类似的参照物才更容易寻找，参照物的交易价格才更容易获得，按市场行情估测被评估资产价值，评估结果才更容易被交易各方所接受。 （我国资产评估业） 二、市场法的基本前提 2、公开市场上存在相当数目产生交易活动的可比资产。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）参照物与被评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似） （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件、交易方式、交易地点等） （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，一般来说，市场环境相对稳定时，间隔可以长一些，市场环境波动较大时，间隔时间要相对缩短。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。 调整差异 需要调整的差异主要包括： （1）时间因素 （2）区域因素 （3）交易情况因素 （4）资产内在因素 调整差异 （1）时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所产生的差异。 时间因素差异调整法可以采用定基物价指数法，也可以采用环比物价指数法。 评估值=参照物价格×交易时间差异修正系数 （2）区域因素 区域因素是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件不同所产生的差异。（不动产价格的影响） 区域因素差异调整法主要采用的是打分法 评估值=参照物价格×区域因素修正系数 （3）交易情况因素 交易情况因素主要是指由于非正常交易使参照物的成交价高于或低于当时市场正常交易价格。 非正常的交易情况有： 1.交易双方有利益关系，如交易双方是母子公司或有关联的公司； 2.融资条件的差异，如一次性付款和分期付款； 3.销售情况不同，如单件购买与批量购买； 3.交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易，如企业破产清算； 4.急买、急卖； 5.以非现金的形式抵扣资产价值，如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。 （4）资产的内在因素 资产的内在因素主要包括资产的功能、成新率、实体特征和质量等。 功能因素是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。 成新率因素是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响，除土地资产外，一般有形资产都存在有形损耗。 实体特征是指资产的外观、结构、规格型号等。 质量是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 四、市场法的具体评估方法 （一）直接采用法 （二）单项特征比较法 （三）市场售价类比法 四、市场法的具体评估方法 （一）直接采用法 直接采用法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 适用于：上市流通的股票、债券，可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。 优点：最为直观 缺点：在市场上找到与评估对象完全相同的资产可能性极