成都别墅调研报告.doc

成都别墅调研报告 2011成都别墅市场调查报告 2011年8月22日至26日，在公司的统一安排组织下，公司人员分两个小组对成都周边别墅项目进行了参观和学习，通过对二十余个项目的了解，我们对成都别墅市场有了大致的认识和了解，基本情况总结如下： 一、市场环境 自2006年国土资源部在全国范围内停批别墅用地后，别墅逐渐成为新兴的稀缺性物业代言，物以稀为贵，所以占据稀缺资源的别墅更是日渐超出市场预期，成为最炙手可热的升值产品，通货膨胀、城区限购也都一定程度催生了别墅市场的火爆。人们都知道，别墅项目定位于高端消费人群。而且高端人群多半“现金为王”，房贷政策对高端购房者影响不大，因而高端项目房价依旧坚挺。 2010年成都市商品住宅市场销售量较2009年减少42.6%，但别墅市场销售量却几乎与火爆的2009年持平，价格较2009年还上涨了15%。2011年，成都别墅市场依然稳定发展，但随着入市的别墅项目的增加，别墅市场竞争激烈，涨幅相对会比较平稳。 2010年麓山国际社区在2010年全年劲销375套，16.1万平方米领跑成都别墅市场，带动麓山板块发展；三利宅院全年销售186套，5.4万平方米位居第二，拉动城市别墅发展。 二、产品细分 价格上，从较低价格的100万元/套左右的产品（如青城山板块的臵信芙蓉青城，温江和黄彩叠园等），到千万以上的产品（如麓山别墅2000万级组团“黑钻山庄”，龙湖长桥郡5000万级楼王别墅，蔚蓝卡地亚 6000万元/ 套以上的楼王别墅），还有大陆希望集团的亚特兰蒂斯项目将推出亿万级别墅王。 面积上，别墅面积段跨度从100平方米左右到7、800平方米以上。 目前成都别墅项目的主力户型面积较多集中在 150-300㎡之间，并且200-300㎡的居多，占到了整个供应的32%； 此外200㎡以下的“小户型”和300㎡以上的“大户型”在市场中的份额比重相当，两者均在15%左右。 功能上，从度假型别墅、居住性别墅到庄园别墅，而每种别墅产品都有各自的客户定位，满足客户不同程度的需求。 三、业态组合 从别墅市场发展来看，多物业形态别墅社区一般出现在城市别墅板块，如先前销售的万科〃金域蓝湾、臵信 〃丽都花园城等，现在的中粮〃祥云国际生活区、中海〃金沙府、中海国际社区〃央墅、中海〃龙湾半岛、保利〃心语花园等，均在高层社区规划少部分的别墅产品，以提升项目整体调性，满足客户不同程度需求。 而现在，一些曾经以“纯别墅”为特点的高端别墅社区，不仅增加了多层洋房这种物业形态，如彩叠园、月映长滩、麓山国际社区等，甚至加入高层电梯住宅产品和商业街以及一些需要大量人流支持的商业形态，如麓山国际社区的茵特拉肯、国色天乡别墅、恒大山水城、大溪谷意大岭等，究其原因，纯别墅社区的低密度和人口密度难以支撑商业的繁荣，需要高层产品来为区域吸纳大量的常住人口，提高区域人气，以足够的人流来支撑别墅需要的配臵，这是客户的需求，也是市场发展之趋势。 成都市场上的别墅形态较多样化，独栋、双拼、联排、叠拼均占有一定的比列，但目前市场的主流产品仍然是传统的独栋和联排别墅。 四、市场版图 快铁和地铁等城市基础设施的完善，部分第二圈层的近郊别墅逐渐演化为城市别墅，如成青快铁的建成通车，拉动了都江堰青城山板块别墅的热销，而第二绕城高速的规划，成蒲快铁等将带动别墅市场版图向外围远郊扩张，如大邑、浦江等远郊县市。在大邑，多个项目将陆续在2011年面世，如建川集团在安仁镇推出的“住在街上的别墅”、蓬莱尚岛、中铁二局的花水湾度假小镇、王山别墅、恒大〃山水城项目等；在蒲江，花样年的大溪谷项目、保利地产的石象湖项目，这些产品定位多为度假别墅或养老型别墅。 除传统的高品质麓山板块、牧马山板块等别墅板块外，龙泉板块在龙泉驿区定位为生态旅游区域，在政策利好的带动下，别墅市场发展迅速，目前该片区已集聚懋山湖、桃源铭、中粮御嶺湾等大量生态别墅盘，自然优势十分明显；温江板块依托西部金融副中心规划以及自然风光和水系优势，集聚了彩叠园、金河谷、国色天乡、月映长滩等别墅盘，整体别墅价格较低，市场走量良好；都江堰青城山板块在2010年快铁通车后，发展格外迅速，该板块别墅依托青城山良好的旅游资源，逐渐形成各种层次的度假型产品， 2011 年将会陆续有新项目面市；而麓山板块和牧马山板块内均有多个项目上市，竞争将更为激烈；而保利的公园198、拉婓庄园项目更是拉动新都别墅市场发展；郫县的成都后花园项目、西江月、中铁瑞成〃西郡英华等都将加入别墅市场强劲的竞争；大邑、浦江、新津等远郊别墅将陆续问市。2011年，成都的别墅市场竞争将更为激烈，不仅各别墅板块之间存在竞争关系，板块内多个项目之间的竞争也将更为激烈。 龙泉片区 五、市场趋势 随着人们生活水平的不断提高，人们对生活品质的要