招商蛇口产业园基础设施公募REITs融资案例分析.pdf

摘要

近年我国传统基础设施建设逐渐步入存量管理时代，2019年末我国传统基

建累计投资规模达128万亿元，基建投资增速仅3.3%。随着新一轮科技变革的

到来，众多新型基础设施建设的需求涌现，新型基建是下一轮产业发展的基础，

也是经济下行背景下逆向调节经济的关键一步。在大量资金沉淀在传统基建，而

新基建投资乏力的背景下，创新金融工具不动产信托投资基金（REITs）在社会

的呼声中逐步踏上时代的舞台，2021年6月中国首批公募基础设施REITs上市，

开辟了盘活存量资产的新路径，为我国新基建的发展增添活力。

本文首先对公募REITs推出的背景进行阐述，发现目前国内一部分具有优质

基础设施存量资产的企业由于对公募REITs融资模式认识不深，而放弃以其作为

公司的融资途径之一，导致我国基础设施公募REITs试点的推进较为缓慢，因此

对首批公募REITs开展案例研究具有一定的研究意义。其后梳理了国内外公募

REITs相关的研究成果，对REITs相关的概念及理论基础进行了阐述界定，接着

选取首批发行中具有代表性的招商蛇口产业园基础设施公募REITs为案例研究

对象，对案例的发行主体、基础资产与产品机制进行详细的介绍，其后从融资企

业的视角出发，着力于分析公募REITs发行动因，挖掘案例中资产重组、杠杆架

构与治理机制等方面的方案亮点，并通过考察产品一级发行、二级投资回报及发

行人财务改善情况分析公募REITs产品的融资效益，同时也对产品可能存在风险

进行分析总结，最后得出公募REITs案例结论与启示。

通过对本案例的研究分析可得出结论：（1）公募REITs能有效盘活企业存量

资产，提高资金效率，实现资产的退出，缩短投资回报周期；（2）公募REITs有

助于降低企业对债务融资的依赖，优化资本结构，减轻债务负担；（3）公募REITs

可作为重资产的上市平台，促进企业由重资产向轻资产模式转型，打通“投、建、

管、退”的全生命周期发展循环。本文也为融资方提供了一定的发行启示，发行

公募REITs时应综合考虑公司税务筹划、财务目标、资产管理权等，合理开展资

产重组、搭建最优股债比，积极利用外部融资进行杠杆投资，并妥善选取会计处

理方式与构建治理架构，以最大程度发挥公募REITs产品的优势，改善企业财务

情况、提高融资效益，同时应关注REITs产品风险，提前做好应对策略。

关键词：招商蛇口；公募REITs；基础设施融资

I

Abstract

Inrecentyears,Chinastraditionalinfrastructureconstructionhasgradually

enteredtheeraofinventorymanagement.Bytheendof2019,thecumulative

investmentscaleofChinastraditionalinfrastructurereached128trillion,andthe

growthrateofinfrastructureinvestmentwasonly3.3%.Withthecomingofanew

roundoftechnologicalchange,thedemandformanynewinfrastructureconstructionis

emerging.Thenewinfrastructureisthefoundationofthenextroundofindustrial

developmentandthekeystepofreverseregulationoftheeconomy.Underthe

ba