房地产工程管理-毕业论文（设计）.doc

房地产工程管理 关键词：房地产，工程管理，分析，探讨 一、房地产管理概述 近几年来，我国的房地产业在经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。 二、房地产工程管理的意义 房地产的工程管理主要体现在三个方面：一是成本的管理，因为房屋的成本直接决定着业主的购买力。成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来，卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面；二是进度的管理，房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加，最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况；三是质量的管理，质量应该是整个工程最后的结果。质量不好，业主也不会购买，房屋的销售情况就好不到哪去。从以上三点就能看出，要确保业主的购买欲望，就必须认真体会房地产工程管理的重大意义。 三、房地产工程管理的主要内容 开发商进行房地产投资的最终目的是为了将其卖给业主，赚取利润。因此，牢牢抓住业主的心里，激起他们的购买欲望，才是开发商的当务之急。而要做到这一点，就必须从房地产工程管理的主要内容着手。 1、规划管理 俗话说“磨刀不误砍柴工”，在工程开始施工前，进行整体的规划管理是一项必不可少的步骤。在这一阶段，一定要谨慎小心，做出工程最切合实际并且能够实施的方案。在这一阶段，最忌讳的就是为了尽快开工而缩短前期规划时间，导致后期工作不能正常进行，白白浪费时间和金钱。这样就会导致房屋的综合成本直接增加，业主就更加不会有购买欲望了。 2、设计管理 房地产项目只有做好了前期的设计工作，才能进行正式的施工操作。由此可见，设计对房地产项目的重要性。并且，好的设计也会吸引更多的业主来购买房屋。设计方案的好坏，直接反映工程管理实施的好坏。好的设计方案，不仅会扩大设计者的知名度，还会促进业主的购房欲望，更会在社会上产生良好的社会效益与经济效益，一举多得。 3、开发管理 开发管理阶段是房地产工程管理最关键的一环。在这一阶段，开发商对现有情况进行考察与验证后，会制定一份严格的开发方案，确保工程的顺利进行。也是在这一阶段，业主最关心的房屋售价也会基本确定下来，只要在以后的施工阶段没有太多意外情况发生，其售价基本不会有太大波动。因而，这一阶段也是所有业主最关心的阶段。因此，开发方案的好坏对日后的销售情况有直接的影响，应予以高度重视。 4、施工管理 房地产工程，由于施工时间长，涉及面广，因此，在实际的施工过程中具有一定的难度。所以在施工管理阶段，应该秉承全程公开的原则，严格遵守国家相应法规，保证建造高质量工程。只有这样，所开发的房地产项目才能得到业主青睐，企业也能专在激烈的竞争中胜出，获得更大的经济效益。 四、房地产工程管理的现状 虽然现在我国的房地产市场已经过兴盛期，但仍然有许多业主买不到合适的房屋。追根究底，问题就在于现在的房地产工程管理存在诸多弊端，具体表现如下。 1、前期规划工作不到位 前期的规划工作是确保整个工程质量的关键，也是影响房屋销售量的第一步。—个好的前期规划，既能保障工程的顺利进行，也能缩短施工时间，减少施工成本。这样，开发商就能用更少的售价获得相同的利润，业主也能用更少的钱买到相同的房屋。从业主的角度来看，这就是一件—举两得的事。但是，前期规划工作不到位的话，业主的利益得不到保证，开发商也不能获得很好的效益。 2、后期的验收工作形同虚设 一项工程在完工后，必须要对其进行后期的验收和检查工作。但是，现在我国对于这方面的重视不够，大部分工程在完工后就急匆匆地进行交接工作，后期的验收工作形同虚设，有些能够避免的质量问题也检验不出来。当业主买到有问题的房屋后，就会与开发商产生纠纷。对业主来说，损失了钱财，伤害了自尊心；对开发商来说，损失钱财还只是小事，最重要的是，自己的信誉受损。顾客的流失，必然会导致竞争力的下降。 3、对施工不重视．导致质量不过关 施工过程中，施工人员注意力分散，也是现在我国房地产工程管理的一大弊病。其实，由这个原因导致的质量不过关是完全不可避免的。但是，总会有施工人员在施工过程中不能集中自己的注意力，导致质量不合格工程的产生，而为了弥补这个过错，又要重新耗费人力、物力，直接将工