2010解析中国商业地产投资开发运作下.pdf

投资管理中心内部学习资料 四、持有型商业地产投资开发的要点及流程  不可忽视的商业设计 商业设计在商业地产开发中的作用 1、商业地产正由开发时代转向运营时代，追求长期回报的诉求决定了要求专业的设计和 以经营业绩稳定持续增长为目标的专业的经营。 商业地产企业的增多使得供给激增，产生了供过于求的现象，使得这一行业逐渐进入饱 和状态。市场的饱和直接导致了商业地产企业收益的下降。商业物业供大于求态势明 显，市场租金整体下滑，招商情况不甚理想，项 目进度受阻。粗放型的、非专业操作 已不能应对商业地产竞争日益加剧的局面 。 2、在对全国商业地产项目进行的抽样调查显示，中国商业地产因非商业设计专业的计造 成的巨大损失已成不争事实。 50%的项目是在没有商业规划的情况下开始进行了建筑设计；98%以上的的商业地产项 目是委托给非商业设计机构或未在商业设计机构的咨询审核情况下完成的；20%的商 业地产项目因设计不符合商业规律及需求造成项 目难以为继；90%的商业地产项目因 设计不合理造成设计变更、工程拆改拆建或返工 ；因商业设计的不合理造成的工程损 失达上千万元是正常的现象，这还不包括投入使用后日常管理成本的增加。 投资管理中心内部学习资料 四、持有型商业地产投资开发的要点及流程  不可忽视的商业设计 商业设计在商业地产开发中的作用——购物中心不专业设计造成损失的案例 购物中心不专业设计造成损失的案例 由于店铺布局不合理导致后期招商与运营的困难 投资管理中心内部学习资料 四、持有型商业地产投资开发的要点及流程  不可忽视的商业设计 商业设计在商业地产开发中的作用 CS内装设计断面图 由于对不同业种店铺商业设施的各项需求不了解导,致后期设备安装后破坏了购物中心应有的公 共空间、甚至没有安装设备的可能。 投资管理中心内部学习资料 四、持有型商业地产投资开发的要点及流程  不可忽视的商业设计 商业设计在商业地产开发中的作用 3、商业设计助推零售业提升 商业设计对于零售商而言不仅仅是空间设计.更重要的是面对日益变化的消费市场和竞争激 烈的市场,进行商业内涵的设计。 4、商业设计面向企业的服务——改造、调整、提升 商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创 造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的 多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。因此需要 形成全方位的、满足各细分市场的业态布局。 5、面向行业的发展——新业态及其新经营模式的引进 在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合， 如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、 娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类 型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合 体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计 中最大的挑战。 投资管理中心内部学习资料 四、持有型商业地产投资开发的要点及流程  不可忽视的商业设计 商业设计在商业地产开发中的作用 6、面向品牌的服务——应对个性化的主题时代 在一个个性化的时代，消费者对商业的体验是全方位的，不仅在于物质的消费，也在于精神的 消费，而这种消费的第一步，就是从商业地产的建筑外观开始的。这就促使了商业地产建设 的主题化。 商业地产之所以要建设主题式商业建筑，其根本 目的就是要形成竞争中的差异化，形成差异化 的主题就是要形成长久的品牌优势，从而推动商业卖场的持续发展。因此，建设主