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租赁合同解除中的若干问题｜姜强法官 租赁合同解除中的假设干问题｜姜强法官：姜强，清华大学法学博士，最高人民法院民一庭法官说租赁合同的特征在于，租赁期间这个时间因素在合同履行上居于重要地位，租赁合同的总给付内容取决于租赁期间的长短，亦即，随着租赁期间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。[1]“其根本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付之内容系于应为给付时间的长度〞。[2]因此，在合同法理论中，租赁合同属于“固有意义的连续性契约关系〞。例如，随着履行期间的经过，会产生租赁物的修理义务、保养义务，在租赁物为厂房之场合，还可能会产生消防义务、平安保障义务等等。这些义务在签订合同之时，当事人往往没有商定或者即使商定也难以确定此类义务的详细内容，这也成为租赁合同简单产生纠纷的缘由之一。其二，租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。在租赁物为动产场合，租赁关系相对简洁。而在不动产场合，不动产价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及不动产所在的土地用法权的情况往往比拟冗杂，同时又由于承租人租赁不动产的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性也相应增大。其三，我国各地的土地用法权呈现出一种历史性、冗杂性、多种因素共同参加互相影响的状态，其权利来源、权利状态、登记形式、用法情况往往会不同程度地影响到租赁合同。这也成为租赁合同纠纷处理困难的一个缘由。本文拟根据对租赁合同纠纷案例的综合和分析，就审讯实务中出现的租赁合同的解除问题进展讨论，以期得出规律圆满、理论自洽、实体公正的解决方案。租赁合同在履行过程中，出租人往往会因承租人拒付租金、延付租金而解除合同，承租人会因租赁物未办理消防验收等手续导致其合同目的不能实现而解除合同。于此场合，以下问题值得讨论。租赁合同解除权的除斥期间承租人在租赁期间拖欠租金的行为常常表现为几种类型：第一，未按合同商定的时间或期间足额缴纳租金，但是在诉讼前已经全部支付。换言之，诉讼时，拖延履行行为已终止。其次，未按合同商定的时间或期间足额缴纳租金，并且始终持续到诉讼中。第三，完全拒付租金，始终持续到诉讼中。在承租人出现上述状况，且满足商定解除权或法定解除权的产生要件之前提下，出租人要求解除合同的，首先需要解决的问题是，解除权的除斥期间为多长？该期间是否已经经过？依据《合同法》第九十五条的规定，除斥期间分为四种类型：第一，法律规定的期间；其次，当事人商定的期间；第三，对方当事人催告后的合理期间；第四，对方当事人无催告情形下的期间未作规定。上述第三、四种状况较为困难。假如承租人未按约付租金〔包括未按期和未按数额给付〕满足了商定解除权的产生要件或法定解除权的要件，且承租人作出催告通知[3]，该合理期间可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》第十五条其次款的规定，确定为三个月。假如没有催告的，类推适用同条款的规定，确定该期间为一年。其缘由在于：第一，一般而言，商品房买卖合同的标的远高于同面积的房屋租赁合同，后者类推适用前者的除斥期间，应当说符合“举重以明轻〞规章。其次，《合同法》第五十五条、第七十五条规定的撤销权的除斥期间也为一年，将解除权的除斥期间定为一年，符合一样状况一样处理的形式正义理念。[4]第三，依据《民法通那么》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。假如将未经催告的解除权的除斥期间确定为一年以上，可能会出现出租人的违约责任恳求权、给付租金恳求权已经罹于诉讼时效，但出租人仍旧有一个有效的解除权的惊奇现象。假如将除斥期间定为一年，会避开上述规律不全都的状况。需要解决的另外一个问题是，承租人在租赁期间存在拖延履行或局部履行的行为，但是后来又都全部给付租金，出租人也已承受。在双方又依约履行一段时间后〔在拖延履行发生后不到一年〕，出租人又以该拖延履行为理由要求解除合同的，如何处理？依据《合同法》第九十四条，承租人的此种拖延履行难以使出租人产生法定解除权。但是，假如出租人的拖延履行满足了合同商定的解除权条件，[5]那么仍旧会存在上述问题。笔者初步认为，此时原那么上应当否认出租人的解除权。缘由在于：第一，从当事人的意思表示来看，承受履行且并未要求解除合同本身可以说明为出租人以该行为修订理解除权产生的条件或者宽恕了承租人的拖延履行行为，至少存在着这种说明结论的可能性；其次，承租人拖延后的履行行为、出租人在违约行为发生后的肯定期间内未行使解除权的状态、双方在后来期间内的适当履行等事实，在客观上会使承租人产生出租人不再行使该解除权的信任；依据诚信原那么，此种信任值得爱护。基于“权利失效〞理论，此时出租人不得再主见行使解除权；[6]第三，这个结论在某些现实状况下更具有合理性：某些出租人此时提出解除合同的重要或者唯一理由在于，租金程度进步，出租人找到