青城山策划案.pdf

别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。

——引自（现代汉语词典）

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以知识铺就成功之道，用智慧编织美好人生.

目录

前言

市场分析

一、大市场环境

二、成都别墅及小型住宅市场特性

三、青城山区域市场特性

产品分析

一、本项目概况

二、本项目关键制胜点

三、本项目优劣势分析

投资回报分析

一、建筑成本

二、销售成本

三、市场价格预测

四、投资回报计算

策划销售

一、本项目策划重点

二、销售准备工作重点

三、推盘时机

四、造势运动

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市场分析

一、大市场环境

1、利多因素

a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，

并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产

生。

b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全

球经济稳定，鼓舞消费信心。

2、利少因素

a、WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车

等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。

b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经

济不稳定所带来的风险。

二、成都别墅及小型住宅市场特性

1、二环路以内小型住宅

以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优

势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了

这批楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。

2、二环路与三环路之间的小型住宅

锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地

理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消

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以知识铺就成功之道，用智慧编织美好人生.

费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于，它们依然不能宁

静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。

3、成都近郊的小型住宅

从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它

们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活

方式。但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳

定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖，

青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成都

本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。

即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风范相

去甚远，更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏

性不可并论。

三、青城山区域市场特性

1、客户群体

a、企事业机关单位灰色收入人群

b、中产阶级

c、企业、公司等单位自用

d、文化、艺术、体育圈人士

2、产品特点

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a、别墅与联排、公寓相结合，套型从60m—300m丰富多彩

b、主推环境优势

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