loft户型定位报告.doc

北京Loft产品研究 一、Loft产品的发展 1、Loft起源与发展 Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。 20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。 20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。 2、Loft定义 （1）Loft概念 Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。 Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。 （2）类似产品概念 Soho—— Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。 3、北京Loft发展轨迹 2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后。 2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不多。 2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。 2008年，Loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。 4、Loft政策法规（北京地区） 2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。 物业类型 层高（米） 住宅 ≧4.9 办公 ≧5.5 商业 ≧6.1 二、北京Loft产品现状情况 1、Loft产品分布 （1）北京Loft楼盘分布 项目名称 区域 轨道交通 均价（元/㎡） 价格区间 璟上璟 西五环至六环，石景山区阜石路与杨庄东路交叉口东南角 紧邻地铁1号线 16800 79.5万元 美利山 东四环与五环，朝阳区百子湾东里 规划轻轨7号线与轻轨10号线 13000 60-85万元 东阙都 东北二环至三环，东城区东二环东直门桥往东200米路南侧 地铁2号线、城铁13号线 41600 200-332万元 合生·麒麟社 北四环与五环，朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处 规划中的地铁13号支线、14号线 待定 （面积130-150㎡） 智地·钻河公馆 西北二环至三环之间，海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧 地铁2、4号线，轻轨13号线 23000 92-184万元 天鹅湾 东三环至四环，朝阳区朝阳北路与朝阳路之间 无地铁 20000 72-180万元 金地名京 东四环至五环，朝阳区四惠桥东北侧 紧临1号地铁四惠站 24500-28500 150-260万元 尚城 北五环外，昌平区回龙观北3公里 城铁13号线龙泽站向北3公里 11000 36-74万元 （2）Loft区域分布特征 ①多数Loft楼盘紧邻地铁交通沿线，周边通达城市的多条公交线路，形成了发达的立体交通网络，出行通达便捷， ②地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域， ③一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善， ④分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域。 2、Loft价格 根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征，大部分项目总价区间为70-100万元。 Loft的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数Loft项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别。很多Loft项目是以低总价锁定目标客户群。 市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，这种产品的价格，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出17%-60%。 所以，Loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了Loft产品导入市场的有力销售法宝。 楼盘名称 Loft均价（元/㎡） 平层均价（元/㎡） 价格差异比例 金地·名京 24500-28500 19500 26%-46% 天鹅湾 20000 17000 17.6% 智