为提升老旧小区区准物业管理的整体水平.doc

前 言 为提升老旧小区社区准物业管理的整体水平，规范老旧小区社区准物业管理的服务内容和服务标准，改善居民群众的居住生活品质，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市区老旧小区物业管理改善工程实施方案》（杭政办函〔2009〕217号）、《杭州市社区化准物业管理物业服务参考标准》（杭物改办〔2009〕7号）等法律、法规、文件的规定，结合本区实际编制本标准。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D、附录E、附录F、附录G为规范性附录。 本标准由杭州市上城区人民政府提出。 本标准负责起草单位：杭州市上城区建设局。 本标准主要起草人：本标准规定了 图1 社区准物业管理LOGO标志 3.2 老旧小区 主要是指1999年以前建成的，目前已实施庭院改善和危旧房改善工程但尚未开展专业化物业管理的房屋标准成套的住宅小区或零星住宅。 3.3 外包管理 是指社区公共服务工作站（或准物业管理处）在对老旧小区进行社区准物业管理过程中，将维修养护、安全及秩序维护、环境保洁及绿化管理等工作的部分服务或工序委托给专业性更强的单位执行的管理。 4 工作机制与实施 4.1 领导机制 上城区政府专门成立物业管理改善工程领导小组，负责全区物业管理改善工程的领导和组织工作。区建设（房管）局具体负责物业管理改善工程的指导、监督和政策制定等相关工作，切实推进社区准物业管理工作。各街道办事处成立相应的分指挥部，具体负责实施辖区内的社区准物业管理的各项具体工作，协调管理中的有关问题。规划、民政、公安、城管、市政、环卫、行政执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等其他部门按各自职责依法开展推进小区准物业管理的有关工作。 4.2 实施方法 在社区党委的领导下，社区公共服务工作站结合社区内老旧小区的实际情况，确定下设社区准物业管理处。社区准物业管理处自主组织实施小区内的维修保养管理、安全及秩序维护管理、环境保洁及绿化管理等工作。社区准物业管理处也可将上述管理内容分包或统包给其他专业性管理单位，并应根据管理内容组织管理人员，确定人员数量。社区准物业管理工作具体标准应符合《杭州市社区化准物业管理物业服务参考标准》有关规定。 管理内容一般如下图所示： 图2 社区准物业管理内容框架图 4.3 分工 根据工作需要，社区准物业管理处应明确一名负责人为管理处主任；根据管理内容，社区准物业管理一般作维修保养管理、安全及秩序维护管理、环境保洁及绿化管理三项内容的分工。 4.4 管理职责 4.4.1 管理处 4.4.1.1 掌握管理处年度经营情况以及费用组成情况。 4.4.1.2 负责经营管理工作，履行财务审批和重大事项的决策职能。 4.4.1.3 总体负责定期监督、检查设备设施、安全和环境等业务管理工作。 4.4.1.4 管理队伍建设工作。 4.4.1.5 熟悉居民情况，建立良好的居民关系。 4.4.1.6 建立良好的对外公共关系。 4.4.1.7 做好账务公开工作。 4.4.2 维修保养管理部门 4.4.2.1 对房屋共有部位、共有设施设备项目维修工作进行安排、实施和检查，并进行巡查，发现问题及时维修。 4.4.2.2 审核设备年度检修计划并监督执行，做好设备房的保养、清洁工作，并对年检设施设备做好定期检查。 4.4.2.3 制定及组织实施房屋及共有设施设备大、中修的计划及改建、扩建项目的施工、现场监督管理，办理竣工验收工作。 4.4.2.4 及时处理居民维修申请，核定收费项目和标准，及时为居民提供服务，确保维修质量。 4.4.2.5 熟悉本区域的强、弱电电气线路的走向，了解各节点的位置以及对主要节点进行大容量运行时的定期检查。 4.4.2.6 了解给排水系统、消防水系统的管道走向，熟悉管网管道走向相关附件的作用及技术参数，保证各管网系统的正常运行。 4.4.2.7 严格执行电气设备的安全操作规程，做好设备维修保养工作，确保正常供电，做好消防报警、监控、门禁等弱电系统设备检查维修工作，确保弱电系统设备正常使用。 4.4.2.8 负责区域内地坪与墙面维修保养和更新。 4.4.3 安全及秩序维护管理部门 4.4.3.1 检查管理服务区域内安防、消防设施的状况，确保使用良好，发现各类安全隐患、异常现象及时报告。 4.4.3.2 组织消防知识宣传、培训及实战演习，不断提高工作人员及社区居民的防火意识。 4.4.3.3 对外来来访、公务、施工等人员及进出小区车辆进行管理，加强小区物资放行的管理工作。 4.4.3.4 维护管理服务区域内的交通秩序，督导小区内道路泊车、停