廊坊市广阳区和平路朝阳市场改造项目地块市场定位及物业发展建议报告.ppt

方案二财务评价—— 项目总成本：49.16亿元，税后利润8.8亿元，成本净利润17.93%。 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。 方案二：前期投入总成本49.16亿元，建成销售后盈利8.8亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6 亿元。 PART6 方案二财务指标分析 　 金额（万元） 项目总成本 491590 项目总投资（不含税、费用、利息） 416006 自有资金 199028 银行贷款 216978 销售收入 609122 税前利润 117532 税后利润 88149 投资利润率 指标 投资毛利率 28.25% 投资净利率 21.19% 投资利润率 指标 成本毛利率 23.91% 成本净利率 17.93% 持有物业类型 持有物业面积 (平方米、个) 收益预估 （万元） 备注 持有集中商业面积（平方米） 146,675 137,574 2元/天*㎡，年涨幅2% 快捷酒店出租面积（平方米） 10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5% 自持办公物业面积（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*㎡ 商业地下二、三层（车库） 2,165 9,731 350元/月*个 规划方案三（容积率：3.8） 规划平面及主要经济技术指标 项 目 数 值 规划总用地面积 133024.76㎡ 总建筑面积 767871..15㎡ 地上总建筑面积 504592.15㎡ 其中： 住宅建筑面积 109470 ㎡ 公寓建筑面积 127925.6㎡ 酒店（办公）建筑面积 38102.4 ㎡ 综合商业建筑面积 220595.79㎡ 住宅商铺建筑面积 8498.36㎡ 地下总建筑面积 263279.37㎡ 其中 综合商业面积 63441..42㎡ 商业停车场 152712.3 ㎡ 住宅停车场 47125.65㎡ 居住户数 2548 绿地率 30% 容积率 3.8 建筑密度 40% 停车位（辆） 5265 其中： 地下商业停车位 2165 地上商业停车位 500 地下住宅停车位 540 地上住宅停车位 60 地上酒店停车位 2000 整体规划方案 方案三——容积率3.8方案：总占地为13.3万平米，总建面积75.3万平米（含地下），其中销售面积47.8万平方米、持有面积27.4万平方米 各业态指标汇总： 地块指标 数值 地块指标 数值 规划总用地面积 13.3万㎡ 销售面积 478,087 ㎡ 总建筑面积 75.3万㎡ 持有面积 274,522 ㎡ 容积率 3.8 地块指标基本情况： PART6 物业发展建议及经济测算——经济测算 　 总建筑面积(平方米) 租售策略 地上总建筑面积 　 　 其中 商品住宅 109,470 销售 高层小户型公寓 127,926 销售 住宅底商 8,085 销售 集中商业（销售） 60,690 销售 集中商业（出租） 146,675 持有出租 快捷酒店 10,000 持有 办公物业 28,102 持有 地下总建筑面积 　 　 其中 商业地下一层（商铺） 63,441 销售 商业地下二、三层（车库） 89,745 持有出租 住宅地下一、二层（车库） 108,475 销售 合计 752,609 　 地上面积合计 490,948 　 地下面积合计 261,661 　 规划方案三之鸟瞰示意 整体规划方案 商业（集中式街区商业） 一期商业（已建） 商品住宅 酒店+办公 商铺（3F） 商品住宅 PART6 物业发展建议及经济测算——经济测算 商品住宅 商品住宅 （30F） 商铺（2F) 楼间距：130m 楼间距：20m 140m 12m 40m 15m R= 28m R= 40m R= 54m 12m 130m 方案三尺寸分布： 容积率=3.8 84m 18m 18m 30m 87m 80m 商铺进深：12m 124m 101m 65m 68m 工行 PART6 方案三投资估算 项目 单价(元/㎡) 面积（㎡） 总金额（万元） 备注 一、直接成本 8,425 5,507 414,467 　 (一)、土地成本 1,657 1,092 82,194 　 1、土地出让金 1