北京某住宅楼策划方案.doc

北京某住宅楼策划书 1、项目概况 北京华贸城（二期）发展项目位于北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块。建筑面积21.4万m3，由11#~14#四栋高层住宅、16#~20#六栋商业楼及地下车库组成，地下二层，11#及13#住宅楼地上27层，12#、14#楼为LOFT结构，住宅楼建筑高度83米。商业楼均为不超过三层的低层建筑。 承包范围为强电工程、弱电预留工程、给排水工程，采暖工程及通风空调工程等，合同总工期为639天，计划于2011年11月1日完工。 项目名称 北京华贸城（二期）发展项目 工程地址 北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块 建设单位 设计单位 监理单位 造价咨询 总包单位 2、实施条件分析 2.1合同条件分析 1．本工程为固定单价合同形式，签约合同中的工程量均为暂估数量，合同约定单价不会因为工程量的变化调整，自询价部分材料（主要为钢材、铜材等）不会因为市场变动而调整，工程于2009年12月投标，钢材、铜材等价格较低，价格风险较大。 2． 合同中约定设计变更、洽商等单项清单子目达到5000元以上才进行调整。 3． 本工程无预付款，结构出正负零后按照每月业主审核工程量的85%付款，前期存在资金压力。 4． 本工程机电为单独发包，投标文件中约定，现场临时设施费、安全文明施工费、规费等均为零计取，此部分设施等均由总包单位提供，总承包单位为三局股份（北京），此部分费用存在亏损可能。 2.2技术条件分析 1．本工程12#、14#楼为LOFT结构，对于经理部及目前劳务队伍均是一个新课题，如何严格按照样板先行、标准化施工，杜绝二次返工、材料浪费，特别是对管线集中、工程量较大的部位（如卫生间管道施工、电气预埋配管等）进行重点控制，正真做到“降本增效”成为项目控制的重点。 2． 设计院对本项目设计工作为总价包干形式，业主变更频繁，设计院存在抵触行为，以致设计院出图较差，达不到业主要求，业主要求我司积极深化，并按照我司深化图施工、结算。 2.3项目管理分析 1． 本工程为机电单独发包，施工过程中作为独立施工单位对接业主、监理、质检站等，项目对外沟通工作亦是重点。 2．项目管理人员相对较年轻，主工长均为学生，施工经验相对缺乏，针对目前经理部人员状况，项目唯有通过加强培训提高项目人员素质，提高管理水平。 3、履约策划 3.1目标管理 序号 目标项目 目标要求 实施责任人 备注 1 工期目标 2010年2月1日开工，2011年11月5日完工，总工期为639天。 主要施工节点：2010年6月25日地下室全面封顶；2010年9月15日主楼全面封顶。 陈文林 2 质量目标 确保获得北京市结构“长城杯”，一次交验合格。 李齐宏 3 安全目标 严格执行OHSAS18000职业健康安全管理标准，确保不发生重大伤亡和火灾事故；杜绝死亡事故；轻伤频率控制在13‰以内；做好施工现场防疫工作，杜绝食物中毒和传染病。 夏春城 李茂华 4 文明施工 配合总包单位确保获“北京市安全文明工地”。 李茂华 5 环境保护 严格按照ISO14001标准，采取有效环境保护与控制扬尘污染措施，保证施工过程中无污染。 夏春城 6 技术目标 严格推行项管手册中技术管理规定，做好住宅楼项目的技术总结和施工总结。 李齐宏 7 利润目标 完成分公司上缴任务。 陈文林 8 其他目标 落实项目管理目标责任书中相关责任目标。 陈文林 各项目标实施分析及应对措施详见履约策划3.2~3.9章节，在此不作详细分析。 3.2合同管理 3.2.1合同分类 序号 合同类别 主要涉及合同内容 1 业主合同 承包额、工期、质量、安全、索赔、工程款支付等 2 机电分包合同（配合管理） 承包范围、管理费、总分包义务和权力等 3 劳务分包合同 分公司传统模式劳务分包合同范本 4 甲供材料与设备采购合同 合同价款、技术要求、供货期、付款方式及流程、保修等 主要包括：配电箱、电缆、灯具、开光、插座、水泵、水阀、风机、风口、风阀等。 5 甲指材料与设备采购合同 合同价款、技术要求、供货期、付款条件、保修等；主要包括：地板采暖、PPR、PB、保温材料、消防阀门、喷头等 6 业主专业分包商合同 燃气壁挂炉、消防电工程、综合布线、人防通风及VAV空调系统等。 3.2.1合同风险分析及对策 （1）业主合同：固定单价合同，结算时合同单价不予调整，工程量据实结算。在业主合同条件下，尽可能改变合同中我方的条款或