北京市通州区一个项目的策划方案.doc

北京市通州区一个项目的策划书 第一部分 市场分析 通州区地产市场现状： 1、 作为CBD的后花园，通州由于交通的便捷而在广大购房人群心中占有一席之地，尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。 2、 小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。 3、 开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。 项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区的发展与繁华，并使这一地区更趋成熟。 位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围工作的白领。 4、 从周边项目情况分析，大都中档价格在2800—3300之间，新华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马，已广为人知，之所以该项目配合在配套上及价格上的优势，使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项目。 5、北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分需求。 6、 通州项目运作中，项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系统性。 7、 我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查： 从通州若干项目情况来看 项目销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70-90平米的二居室，90-110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。 通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠型的房型。 操作较专业的项目，销售情况较好，如：新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。 大多数项目前期的产品策划不到位，与后期的销售不连贯，导致后期消化吃力，销售周期长,销售费用较高。 商品房项目的销售中， 期房多，现房少； 非商品房（小产权房）及底商销售中，现房多，期房少。 物业管理缺乏全面、缺乏专业。 通州大多数的开发公司缺少企业理念，项目无风格（概念），后期销售动用一切人力、财力， “只要卖掉房子就行”的做法来运作 第二部分 定位分析 一、项目描述分析： 1、本项目地处通州中心，总占地 公顷，总建面 万平米，属于大社区项目，距长安街延长线新华大街与轻轨都比较近，交通的通达性较好，周边购物场所、文化教育、医疗、金融服务、娱乐、运动等设施一应俱全，决定了项目的品质不俗。 2、物业状况 （1）、物业优势 ※ 交通较为方便 ※ 周边配套设施较齐全 ※ 紧临“潞河名苑”等物业，使买家容易认可物业的地理位置及物业期望档次 ※ 随周边的逐步外拆，该区有将未来三、五年形成另一个居住热点地区 ※ 板楼阳光设计理念较为流行和被人接受 ※ 小户型目前拥有一定市场 （2）、物业劣势 ※ 糟杂居住区、工厂在人们心中的印象不好 ※ 地段目前处于略为偏东南 ※ 通州的诸多新老项目会对销售造成一定的客户分流 ※ 居住环境不好，目前周边相对较落后 ※ 通州日后供应量大 ※ 通州的日后开发规模及相对低价的物业会对项目产生竞争 ※ 分期开发施工，影响入住 ※ 首期1.2万平米占地较小，规模较小，运作成本高，从建筑设计、园林设计的规模化运作上讲不占优势，给后期造势推广带来不便。 二、客户定位： （一）目标客群特征分析： 1、35岁以下占70%。 2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%， 3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。 4、自住占90%以上。 5、首次置业85%以上。 6、外地人占60%，北京人占40% 7、购房客户中75%来自北京市区内，在市区上班。 8、有车族占40%，多数乘公交车。 9、两口之家、三口之家为多数 10、拆迁户购房占20 %，另有部分年轻人给老人买房。 （三）购房目的分析 ※ 一般小公司的老板 拥有类似捷达，桑塔纳轿车的年轻人。他们属于在他们那个20多岁年龄中事业小成的一群人。 ※ 公司职员 收入在3000—8000元/㎡之间的，能够承受首付5-10万元，月供1500—3000元的年轻人。 ※ 下一代买给父母的 现在年青人父母五十、六十多岁，他们渴望住在有别于他们过去的公房的环境。于是这个价位的房子符合下一代买给父母的要求。一中它是三十、四十岁的人能承受的第二套房子的价钱，一是由于这价位段的房子多数处于四环周边新开发的地方，开发商的开发成本能承担较大公共绿地的建设。因此，社区环境更适合老一代人的需求。 ※ 外地人进京做生意的 选择一些不是传统意义上北京人喜爱的方位，但方便他们子女上学条件的地区，如通州区。 ※ 北京市区的拆迁户购买 －－身份 经济情况一般，对未来预期一般的拆迁户和普通工薪阶层 年轻、事业