房东-中台科技大学.PPT

法律面面談 大綱 房客看屋技巧 房屋租賃契約探討 結語 房客看屋技巧 租房子的第一準則： 選一個好房東、好室友，比選一個房子重要 房客看屋技巧 房東 1.人品透過房東的談吐，可瞭解?房東的工作性質及居所在何處，藉以了解  房東大概個性。 2.費用的分擔 ?與房東洽談時，對於租金之外的額外費 用最好先做詢問，如：管理費、水電 費、網路費等等，並詳實記載於合約 中。 本校案例 簽約前房東同意換床墊家俱….. ，簽約後一樣也沒有換……，重點是有沒有記載在合約中呢….答案~沒有 前期水電費沒繳，房客為免被斷水斷電，幫忙繳了…..房東避不見面(找不到)….. 妳遇到惡房東了，請通知家長並訴請調解委員會、學校生輔組協助。 房客看屋技巧 房東 3.特殊限制 ?房客應主動詢問房東是否有特殊限制，例如不可釘釘子、養寵物、帶異性過夜…. 房客看屋技巧 室友 1.人品 ?可以透過是否有公德心來判斷。如公共空間像浴室、廚房等的使用情形，維護的狀況來判斷其他室友可能的生活習慣。 2.作息?詢問室友的職業及作息來瞭解自己是否可 以接受。如室友的作息為日夜顛倒者，自 己可否接受。 房客看屋技巧 對於房屋本身的重要考量因素 身體感覺 外在環境1.交通. 2.環境安寧3.鄰里關係 4.安全性5.便利性 6.空間品質7.結構安全 8.漏水/管線/淹水 房客看屋技巧 對於房屋本身的重要考量因素 外在環境—居住安全 ?確認一樓大門是否能緊閉，安全門、鐵窗 能否暢通。 ?檢視熱水器擺放的位置，瓦斯熱水器不可置於室內，建議請房東換裝電熱水器。 ?居住大樓逃生動線須熟知，走道上須加裝緊急照明燈、滅火器等……。 房屋租賃契約探討 未以字據訂立僅口頭約定亦屬有效契約， 民法上視為不定期租賃?房東除非有法定事由，不得任意終止；房客在一個月前告知，即可終止契約。 簽約前，可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人。?新聞事件一 ?新聞事件二 租約上須留出租人的戶籍地址(身分證後面的住址) 、身分證字號。 房屋租賃契約探討 若價格談妥，決定房租後，應在付定金時，要求房東開收據。收據內容應包含：出租地址、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期，以免房東收了定金後，又拒絕承認出租。 案例：本校EIP留言 主題：我該怎麼辦? 留言者： 內容：我們找到了一間房子 也付了訂金 但那房東 卻在簽約前兩天跟我們說要解約 不想租我們 叫我們當作沒那間房子的存在 我們也覺得很莫名其妙 因為我們並沒有做錯什麼事!我該怎麼辦? 留言日期：2007-05-01 22:39:14 房屋租賃契約探討 定金支付金額多寡，雖無規定，但仍以租金的1/10為佳，避免因反悔，定金全數被房東沒收。 根據（土地法）第99條規定：「擔保金(押金)不得超過二個月房屋租金總額。」房客可據此法條適時向房東爭取合理權益。 房屋租賃契約探討 若承租對象為二房東時需特別小心，以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。應注意事項如下： ? 二房東與大房東的租期是否即將到期 ? 二房東與大房東簽定契約中，是否註明  不得轉租、分租條文。 ? 二房東如果欲提前搬走，記得向二房東 要回押金，否則大房東是不需要對二房  東負責。 房屋租賃契約探討 返還原狀的爭議 有些房東要求房客在搬離前，要將油漆重新漆過或是換掉用過的床墊，除非是事先和房客約定好，否則均不得以「返還原狀」的理由，要求房客全部換新。另房客未經房東允許，私自更改隔局、顏色、設備…等，房東當然可以「返還原狀」做要求。 房屋租賃契約探討 房屋自然損壞的原則 房客已盡「善良管理人」之責，如果未在契約中規定由房客負責的話，當然要由房東負責維修；但房客有通知房東的義務，如果沒有通知，而使得損壞擴大，房客要負責賠償。 房客通知儘量以存證信函方式告知為佳 房屋租賃契約探討 提前解約的爭議性 ?租約尚未到期，房客要搬離，即使租約內未列入罰則，房客仍有義務續繳租金到租約終止日。 ?若擔心自己在承租期內，可能會提前搬家，可與房東協議，只要提前一個月通知房東或已找到房客替補，則房客無須賠償，若經房東同意，請註明在契約當中做為憑證。 房屋租賃契約探討 房屋有瑕疵時，對租賃契約的影響 房屋如有瑕疵，危及健康或安全，即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵，房客仍可隨時解約。但房客負有「舉證之責」，證實房屋瑕疵對身體健康確實有直接影響。 本校案例 學生租屋，房東未告知是違建，經第三者檢舉，拆除大隊公告限期拆除！ 房東未事先告知，刻