苏州园区印象城商业广场项目专题研究.ppt

苏州园区印象城 研究思路 1、目标项目的基础信息介绍 2、目标项目的定位规划以、招商思路以及运营思路 3、对目标市场目前的经营状况进行评估 4、找出目标市场定位规划的亮点和不足之处。 5、建议 项目简况 区位：位于苏州工业园区现代大道和苏嘉杭高速公路交汇处 开发商：美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设 经营商：深圳格瑞企业咨询管理有限公司 项目基础数据 规划信息2 进驻品牌 地下一楼有沃尔玛超市、海王星辰、食其家、都可茶饮、卡顿尔蛋糕房、龙记港式茶餐厅、老妈米线、中国电信、移动、联通营业厅等 一楼有西班牙的ZARA、瑞典的HM和德国的CA、西班牙的时尚服装品牌MANGO、 日本的服装旗舰品牌优衣库ZARA、汉堡王、一茶一坐、味千拉面、面包新语等。 二楼有美国的ESPRIT、艾格、哥弟、万宁、江南布衣、MECITY、La Chapelle 、宝岛眼镜、嘉旺茶餐厅 三楼有无印良品，加减乘除、英国第一大孕妇及婴童品牌Mothercare、美国的著名婴童早教品牌Gymboree金宝贝、星洲记、 水天堂 、绿杨工纺、糖皇甜品、嘉禾影城，神采飞扬电玩城，AgogoKTV等 四楼是美食广场，有战国策、香香锅、红楼干锅、湘色满园、南洋美食、韩林烧烤、外婆家。。。除外还有英派斯健身馆和百思买电器连锁商场！ 印象城自我评价 硬 件 　1.便利的地理区位优势 　印象城位于苏州工业园区和古城区的交界处，距离东环高架干将路出口只有几百米，南边是工业园区主干道现代大道，本身周遍拥有数十万中高端消费者，不管是私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。 　2.良好的购物环境 　根据某市场调研公司对苏州消费者调研发现，消费者在选择购物商场时，购物环境已经排在前三位。印象城建筑面积14万㎡，租赁面积7万多㎡，楼层高5m，更值得称道的是设计上大量采用自然光，商场主体拥有6个大小不一的玻璃天花，阳光可以直射，分层式车库每一层都有自然光，置身于这样的场所，和传统百货相比，完全没有“不见天日”的压抑感。印象城规划时注意视野的可视度，减少店铺被遮挡，站在任何一个位置都能看到大量店铺。此外，电梯多、休息凳多、导视系统科学、厕所规划合理也是重要的环境指标。 　3.数量众多的停车位 　美国目前购物中心的汽车位按照每100㎡租赁面积配5个车位的标准执行，印象城有约1000个，每100㎡租赁面积配1.5个车位，在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。数量众多的汽车位吸引了大量的私家车消费者。同时自行车（电瓶车）位也有数千个，特别值得一提的是，室外自行车位部分还有遮阳蓬。　 软 件 　1.精确的市场定位 　“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征，苏州工业圆区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高，因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。 　　印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者属于高端顶级百货，拥有大量的奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。 　　印象城如果定位为高端百货，难免和美罗泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数量众多的中档定位是必然选择，但是如果没有自己的特色，走传统的路线，显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。 　2.一流的品牌入驻 　印象城的经营品牌一向让业界和消费者赞不绝口，主力店有沃尔玛、嘉禾影院、百思买，次主力店有ZARA、HM、MUJI、UNIQLO、NEXT，据说英国马莎百货也已签约入驻。餐饮有外婆家、俏江南、星巴克以及当地的一些强势品牌。很多一线品牌都是第一次进入市场，使得印象城占满先机。 在前期招商过程中，印象城对于品牌的选择坚持“专业、慎重”的原则，具体来说， 　1)尽量做厂商直营店，少签代理商。 　2)主力店要符合商场“年轻、时尚、国际化”的定位，国际化品牌是一大特色 　3)主力店之间的互补性，彰显购物中心业态的优势，弥补和百货公司价格竞争的短板 　3.正确的营销策略 　印象城市场推广以主力租户活动为重点，围绕ZARA、HM、UNIQLO、嘉禾影院、百思买等租户开业及促销活动，依靠这些品牌强大的号召力以及他们投入的资源，迅速带动其他品牌的销售，实现事半功倍的目标。 　4.强大母公司支持 　依托母公司在商业地产行业多年的沉淀，使得印象城左右逢源，既有国际化的品牌资源，又有高素质、国际化的员工队伍，还有多少年积累下来的成功经验，规避风险，减少先天失误。 　苏州印象城并不是完美无缺，不合理的车库动线、糟糕的沿街可视度和两边环河是三大硬伤，管理人员短缺也是一个不可忽视的问题。 印象城定位规划思路 印象城定位规划思路2 印象城招商思路 印象城