天津复地此产中心商业操作方向汇报.ppt

（2005.8.31） 复地（集团）股份有限公司 商业部分 目录 操作目标 目前工作进度 各层主力品牌介绍 收益测算 重要时间节点及操作进度 需要解决的问题与支持 风险控制 天津中心 商业操作方向汇报 2009年6月30日 操作目标 目前工作进度 各层主力品牌介绍 收益测算 重要时间节点及操作进度 需要解决的问题和支持 建议和风险控制 1、2009年12月24前购物中心试营业 2、开业率不低于60%，签约率不低于75% 3、保证运营正常，确保后期品牌调整和收益增长 详见附件链接1 已完成合同版本流转，待主力店确定后，连续进行租赁合同的签署（预租协议中已经完成主要条款的洽谈）。 0 正式合同签署 娱乐 温莎KTV 49.91% 8984 12 预租协议洽谈 服饰 CA 15.81% 2990 7 预租协议待签 餐饮 天绿回转寿司 1.79% 323 4 预租协议签署 品类 代表品牌 占比 套内面积 数量 状态 首层主力品牌 CA SASA Bestseller 百胜集团（必胜客、KFC） 二层主力品牌 CA Eland Esprit G-STAR Bestseller MR PIZZA LEE 百丽鞋品 威尼斯天空珠宝 真锅咖啡 三层主力品牌 HOTWIND热风 百丽运动 一茶一座 CEO 抵羊1932 四层主力品牌 城市英雄数码娱乐 温莎KTV 五层主力品牌 大食代 典时尚豆捞 麻辣诱惑 坛子村 天绿回转寿司 详见附件链接2 1、按照固定租金模式计算： 出租率达到75%，2010年固定租金约2489万元； 出租率达到95%，2014年固定租金约4509万元； 出租率达到95%，2020年固定租金约8612万元。 2、按照销售额扣点模式计算： 出租率达到75%，2010年扣点租金约2489万元： 出租率达到95%，2014年扣点租金约5299万元： 出租率达到95%，2020年扣点租金约9254万元； 3、按照固定租金模式计算，第13年，商业IRR(内部报酬率)为：1.29% 4、以上估值按照较租金起点教保守估算，而非目标租金。 5、首年非营业性收入及临时营业性收入未计算，如店内外广告、LED、自动 取款机租金、促销花车等。 详见附件链接 3 一、签约 8 月1日前，完成不少于30%出租面积签约； 10月1日前，完成不少于50%出租面积签约； 12月1日前，完成不少于75%出租面积签约； 二、装修 10月1日前，完成一次装修（公共部分） 10月1日后，二次装修进场 三、开业 2009年12月18日，试营业 2010年4月 正式营业 2009年6月 增加招商力量，选择一家招商首席代理公司进入 招商 操作 CA 、必胜客（使用面积约2000平方米） 2009年7月 总师 跨层商业主力店内部自动扶梯及楼梯设置 500平米以上租户 2009年8月 总师、运管、物业 外部LOGO设置、广告位使用办法、停车位使用 温莎KTV、米乐星KTV（使用面积约4000平方米） 2009年8月 总师、物业 四层KTV租赁问题点，包括，专用通道及电梯设置、特殊营业时间空调费用计量 麻辣诱惑、大食代、典时尚、永和（使用面积约3000平方米） 2009年7月 总师 五层主力餐饮燃气、排烟、新风、上下水改造 500平米以上租户 2009年7月 总师、前期 一装及验收完成时间确认 硬件问题 代表商户 解决时间点 协调部门 需要支持内容 分类 如实现以上支持，按照目前招商方向，我部有信心完成75%签约 率及60开业率的既定目标； 为防范任何可能出现的风险，如在今年9月1日前，因为不利因素 （如品牌开店成本压低且改造成本较大、品牌决策周期继续拖延、 运营成本及风险较高等）影响出租率及相应收益目标的实现，且无 法实现40%出租面积的租赁，作为预备方案和风险控制考虑，我部会 选择潜在的整体租赁客户，如西武百货及符合标准的专业市场等， 作为备选方案提供公司决策。（附件链接4）