万科城社区型商业开发运作模式启示录讲解.ppt

万科城商业启示录 2005-06-20 目录 一、万科城项目分析 1、万科城的总体商业规划 2、万科城的营销策划 3、万科城项目的卖点 二、万科城与布吉东大街的比较 三、万科城商业项目的启示 1、社区配套型的商业开发模式 2、社会型的商业开发模式 3、商业公司定位 一、万科城项目分析 1、万科城的总体商业规划 （1）、位置概况 万科城地块编号为G03404-1，位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，西起坂雪岗大道，北临稼先路东段，南接发扬路，土地用途为商住用地；土地总面积397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米，容积率：1.10，总户数:4500，停车位:1:1， 物业管理费附加信息:多层1.5元,小高层2.2元,TOWNHOUSE3.3元；其中，住宅398050平方米；商业30000平方米。 （2）、交通状况 在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》中部发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上，将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快速2005年5月通车，南坪快速路2005年6月局部通车，2005年底完全通车。11#轻轨于2008年通车。 （3）、市政规划 根据《深圳城市总体规划（1996－2010）》，坂雪岗作为一个独立的规划片区，将规划成综合产业发展区：主要是开发大型的产业园、大型住宅区。规划建设用地约15 k㎡，人口约15万人。2002年6月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划，坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。片区的区域定位大致为三个方向： ①、深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区 ②、以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星城； ③、特区后方的高科技产业园和居住、生活配套服务区，深圳特区的后花园 ； （4）、商业建筑规划 万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；万科城·风情商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起，万科城一期二期的人口，可以消化12000—15000人，一共3400户；按发展国家的系数1.75计算16000人最合理，正符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。 (5）、商业品类规划 A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合和鸡尾咖啡，将体现万种风情。 B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。 2、万科城的营销策划 （1）、目标客户群 在万科城1期和风情步行街的计划中，一部分目标客户， 瞄准了【新天下】公司的10000多名员工（生产神州电脑），还有华为20000多名员工（百草园居住了4500员工）【华为】的年产值是400多亿，其商务消费十分可观，新天下公司对面，还有纳米高科、富士康等企业进驻。 （2）、招商情况万科城·风情步行街招商的情况很顺利，80%已经租出去了，例如华润、丹桂轩、肯德基、舞鹤日苯料理、KOMSO咖啡等名牌都已经签约，所以目前一期的招商可以说接近8成；租金方面，最贵的地方110元/㎡，较便宜的地方是60、70元/㎡，免租期半年。 （3）、销售理念 中国住宅社区出现“Living-mall”的概念，深圳“万科城”欲集合饮食、购物、娱乐、Loft空间为一体，链接一个异域风情的商业步行街，万科城风情步行街，将（西班牙风格+ LOFT+地中海风格+四季花城）凑出一副牌，可谓风情万种，这里解释一下【LOFT】的含义，就是一帮有文化的人，但是没有钱，租下一个破工厂，涂鸦自己的高尚情操。 3、万科城商业项目的卖点 （1）政府希望万科城的进驻，对城市发展做出一种【带动贡献】，万科城目 前有4000多户，按3.75的城市参数，首先有15000个人经常光顾【万科城·风情步行街】。 （2）