写字楼市场竞争策略研究.pdf

迈科中心市场竞争策略研究

一、西安甲级写字楼市场分析

1、单一业权供应量增加重组租赁市场格局

历经十年，西安单一业权写字楼市场现拐点，2015年是西安单一业权写字楼的

拐点年，2015年之前，西安的单一业权写字楼仅停留在初步阶段，主要以工业

园、软件园区类自持物业为主。如龙旗科技园，西安软件园等，品质单一业权写

字楼仅长安国际、林凯国际等品质较好的物业，2015年开始，大量单一业权项

目入市，高新区以研祥广场、神州数码等为代表，南二环附近凯德广场、中铁第

一国际随机入市，北郊以西北国金，赛高为首的自持型项目涌入租赁市场，摩尔

中心等买卖类型写字楼由于销售不佳也转入自持租赁市场，单一业权写字楼总量

相比十年前增长84%，2016年以后，随着锦业路片区超高层陆续竣工，整个租

赁市场，西安市累计写字楼存量将达到200万方，市场竞争格局愈发激烈，优质

客户的抢夺也将愈加白热化，提升租赁速度将越来越难，市场空置率也将提高，

尤其在老旧写字楼最为明显，散售投资型物业价格也会越来越低，单一业权写字

楼的大量入市，其竞争将改变之前的区域界线，在同品质级写字楼里展开竞争，

企业的选择性也会更大，对标性也会增大，有了更多的选择性。目前西安租金水

平仍体现区域的差别，其中以高新、城南一直处于租赁的最高水平，经开和曲江

近几年发展迅速，租金上涨较快，而城东和城西则是写字楼租赁的市场洼地。未

来随着大量的优质写字楼入市，自持型写字楼将划分层级出租，超高层租赁均价

会在拉通至100-130之间。

2、市场格局变化引发租金调整

西安市场未来五年的供应量将达到2015以来的存量的3倍，特别是在2016-2018

年，市场供应将会非常集中，伴随着供应量的增加、竞争的加剧，2017年第一

季度市场租金表现出明显的下行压力，高新老牌写字楼均出现租金下滑，下滑幅

度15-20%不等，目前市场租金竞争还表现在自持型物业与投资型小业主物业的

竞争，自持物业供应量增大，企业更倾向于选择单一业权物业，从而引发大量投

资型业主物业租金的下降。

3、摩天来袭，地标混战

2016年成为西安开启摩天时代的元年，未来25栋摩天大楼里，至少有5栋于2016

年入市，后期的规划中，各个区域各个开发商争抢地标之王，欲与天空试比高，

早期的绿地270米入市，随后有350米国瑞中心，万达在高新争抢地标，打造

400米地标建筑，而近期沣东新城绿地西安丝路国际中心正式启动，501米再次

刷新了西安摩天大楼的新高度，随着多核心商圈的不断发展，多处地标拔地而起，

2017年之后，市场将进入新的竞争阶段，将形成地标混战的新局面。

4、区域内“霸主之争”

高新区，西安最早发展的国家级经济技术开发区，写字楼从商住公寓到乙级标准

办公楼，在到超高层甲级办公楼，区域由二环、科技路，到唐延路锦业路，地域

的变迁同样在诠释着写字楼配置和功能的变革，高新作为西安最成熟的发展区

域，锦业路创业新大陆板块以其发展的新态势，在不断刷新着这个城市未来的发

展方向，区域内目前已经入市的4栋超高层，租赁入市存量约25万，还有30

万平米的两栋于2年后正式面世，届时区域竞争愈演愈烈，因此在未来2年内，

谁能把握好租赁速度和节奏，谁将占领市场高地！成为区域租赁霸主。

二、迈科中心市场竞争策略研究

1、SWOT分析

内部优势（strength）：

对区域外对区域内

a西北最大的摩天大楼集群a区域内全自持物业

b高新成熟的产业环境b区域内唯一城市综合体

c完善的商业配套，成熟的办公氛围c高标准全精装交付

d高新管委会的依托和扶持政策作用d艺术的建筑结构，醒目的外观

E健全的商业配套

内部劣势（weakness）

对区域外对区域内

a离中心城区较远，周边无大型商业配套a无总裁电梯，独立空调机房

b区域整体配套缺