如何调整好心态去营销培训(8页).doc

打造阳光————营销提案报告 精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……产品浅析一、大环境该项目位于郑州市东西轴线南阳路上，在郑州市规划的二环路以内，交通便利、公交发达，是最具辐射力的路段，再加上以郑纺机等为龙头的大型国企的重新崛起又给南阳路带来了勃勃生机。同时南阳路近两年商业的发展也加快了脚步，以正在建设的家世界大型超市为代表的多类型商业物业都在逐步的发展壮大。南阳路也是郑州市外来人口较为集中的地方。随着土地政策严控和开发规模的限制以及郑州城市框架的东扩策略，2002年以来二环路以内的房地产住宅开发项目可以说是凤毛麟角，开发量远远不能满足城市发展的需要，特别是外来人口的定居量与城市家庭分化、小型化以及80年代生育高峰带来的住宅需求，使房地产开发迎来了又一个黄金时代。 二、从本案的角度1、个案优势a. 地理位置b. 筹备阶段项目可塑性强2、个案难度a.公司知名度b.项目推出时间不确定c.地势较低产品规划简述一、产品功能特点住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。应注重功能的设计和配置，满足于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。1、物业空间划分为“五个区”· 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等· 交往区： · 私密区：主卧、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等· 功能区：洗衣间、储藏室· 室外区：外立面、前院、后院、平台等 2、户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与自然环境的视觉通透，融为一体。3、客厅、卫生间、厨房空间设计以经济实用为主，不宜过大。书房空间设计应考虑多功能，即可做书房也可做儿童房、客房使用。考虑使用落地长窗设计，不留窗下采光死角。 二、小区规划特点1、 布局规划产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。2、环境物业的这种环境概念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合。三、配套设施特点1、物业周围配套机能例举· 大型超市· 邮电局· 自动提款机（或银行）· 美容中心· 洗衣中心等2、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举· 设备养护· 24小时保修服务· 养绿护绿· 家政式社区服务· 24小时电子巡更· 红外线周界报警· 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁四、产品在市场中的卖点构成理应有一个完整的设计、推广、包装体系。目前物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：1、物业的卖点构成A、基本卖点· 优美健康的生态环境；（环境卖点）· 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）· 完善成熟的配套设施；（配套卖点）· 快捷便利的立体交通；（交通卖点）B、特别卖点· 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）· 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）· 超高的得房率；（低价卖点）· 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）· 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）· 明智的投资，超值的回报（投资卖点）2、物业主要行销通路和策略· 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；· 达成与有效目标客源的直效沟通；· 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。常见行销策略为：· 运用多种方式对有效目标群实行“一对一”直效营销；· 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；· 销售执行策略灵活、机动、有效；· 销售方式多样化。“一对一”直效营销“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。直效营销模式具体举措· 事件营销： · 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会· 情感营销：如有奖活动等直效营销推广路径推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用。广告企划一、案名建议:主推案名