南安第一街营销推广企划书.doc

『南安第一街』 （暂命名） 营 销 推 广 企 划 书 厦门北孚营销代理有限公司 XIAMEN BeiFU PLANNING AGENCY CO.,LTD 2003年7月20日 目 录 第一部分 “长安街店面商铺”整体市场分析 第二部分 “长安街店面商铺”项目状况分析 第三部分 “长安街店面商铺”客户分析及产品定位 第四部分 “长安街店面商铺”项目销售策略 第五部分 “长安街店面商铺”广告推广策略 第六部分 “结束语” 第一部分 项目整体市场环境 一、南安总体环境概括 南安位于福建东南沿海，历史悠久，人杰地灵，是著名的侨乡，曾一度是闽南的政治、经济和文化中心，素有礼仪之邦、海滨鲁邹之称。就目前来讲，是全国经济综合实力百强县（市），位于福建省十强县（市）前列，总体的商业环境良好。 （一）、南安的经济发展现状： 经济发展迅速，总体经济发展实力已跃居全省领先地位。 交通快速发展，以泉州为中心的“半小时”城市群逐渐形成，区域优势突显。 3、工业快速推进，产业特色基本形成，对城市的商业发展起着巨大的推动作用。 4、对外开放迈出大步，外向型经济已有一定基础，且本地的石材、服装的行业相当繁荣。 5、大量旅居国外泉州籍华侨对家乡投资建设也成为泉州经济发展独特的一面，在加速南安城市扩张性战略性发展。 （二）、存在的问题： 1、产业基础较为脆弱，开放水平仍然偏低。 2、城镇化进程滞后，区域发展极不平衡。 南安大桥被认定为危桥，已不能承接南北两大组团的交通，商业的发展受到限制。 （三）、人口现状： 人口基数大，人口增长过快，2000年南安区域总体人口达147.5万人,预测2005年达到156.5万人,2010年人口控制在164万人,2020年人口控制在180万人，密集型的人口因素对商业有一定的促进作用。 二、南安商业地产市场环境研究 （一）、南安作为著名的侨乡，闽南经济重镇，活跃10万营销大军，同时还云集一大批南安籍的海外从士，这部分有相当的投资购买商铺的实力。 　（二）、南安私营经济十分活跃，商品经济十分发达，诞生许多富裕阶层，有大量的闲钱，极欲寻求出路，很多投资客把对商铺店面投资渠道作为第二收入来源，但是由于南安整体商业大气候还未形成，很多南安的大客户跑到厦门当地购买，但近年来厦门商业物业供过于求，商铺价格下跌的形势使相当多的投资者饱受商铺投资失利被套牢的苦果，对商业物业投资变得十分谨慎。相当一批投资者会转向选择在自身熟悉的当地投资置业。 　（三）、南安新的城市发展战略，加快了城市化进程的步伐，旧城改造如火如荼，房地产市场整体处于上升的状态，但商业地产发展缓慢，目前商业物业的规模偏小，基本上以住宅底商形式出现，主要以服务社区为主，投资价值小。对于大型商业物业由于升值空间大，较具投资价值。 　（四）、受当地独特的购买心理因素的影响，几乎是沿街店面的商业好做，而二楼以上的商场难以经营，及容易造成因经营管理不善，极易造成投资者血本无归的情况，因而投资者对于二层商铺投资慎之又慎。投资此类商铺会更多考虑到能否经营起来和未来投资回报问题。 　（五）、南安房地产市场近年来刚起步，还比较缺乏大体量的商业物业，商铺投资也不活跃，缺乏商业炒作的意识，如果进行科学的包装和炒作，对于商业项目而言，有一定的市场机会。 　 　 第二部分 项目状况分析 一、项目状况分析： （一）、项目概况： 本项目位于南安市长安南路沿街路段，属南安市重点的旧城改造区，紧邻南安医院、南安一中、实验中学等单位，周边市政配套完善，规划区总用地22.37公顷,规划建设用地20.85公顷，规划居住户数为2488户，规划居住人口为8708人，该项目一期的店面总共规划516间左右，其中一楼主干道沿街店面有136间，建筑面积约7900平方米，次干道有90间，建筑面积约6400平方米，而二楼店面总共224间，建筑面积约13700平方米，加上逢街一楼48间，建筑面积2300平方米，二楼28间，建筑面积1600平方米，本项目一期的总建筑面积约31900平方米。 （二）、周边商业市场分析： 项目周边目前推出的店面竞争个案不多，其规模小且缺乏主题包装，虽然很多开发商认为社区性的配套店面不愁买，在销售整个过程中其销售人员现场的“杀客”能力非常差，很多店面的销售单价低，开发商根本没办法实现利润价值的最大化。 目前南安最繁华的商业街分别为中山街和民主街，两条街又彼此交汇，其街道的规划风格在八九十年代颇受南安客户欢迎，中山路一二两层店面，二层人行天桥相连，局部又有骑楼式的设计风格，而民主路没有中山路的以上两特征，但其所处的独特地理位置，两条街连接形成一定规模购物范围的商业街，已称得上是南安最热闹的商