《9-房地产周期的总结与展望》.pdf

行业研究 专题报告 贾祖国 房地产周期的总结与展望 86-755 jiazg@ 2009 年5 月12 日 中国当代房地产研究专题之九 周期性消费品 房地产 推荐 （维持） 上证指数 2618 工业革命以来 200 多年来的房地产市场一直存在着 18 年左右的周期，下跌期往 往要持续 4 年。就中国当前的房地产市场而言，在巨额信贷投放的作用下，本轮 行业规模 房地产周期已经见底。未来数年内，中国房地产将平稳增长，期间龙头地产股的 占比% 股票家数（只） 116 7.4 估值应该在 2-4 倍 PB 左右，地产股总体将呈现震荡上行走势。 总市值（亿元） 8932 4.9 流通市值（亿元） 5977 8.0 房地产自身的周期为 18 年左右：工业革命以来 200 多年的历史表明，一个完 重点公司市值（亿元） 3313 1.8 整的房地产周期是 18 年左右； 行业指数 哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨 7 年（然后可能会发生一个短期的 % 1m 6m 12m 下跌），然后再经历 5 年的快速上涨，再之后是 2 年的疯狂。最后是历时 4 绝对表现 12.0 99.2 -1.3 年左右的崩溃； 相对表现 7.0 46.3 28.4 房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶 (%) 房地产 沪深 300 10 部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速 0 -10 的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、 -20 -30 GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著——房价 -40 -50 的底部往往伴随着利率的底部。但 90 年代初的全球地产周期是个例外； -60 -70 中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的 May-08 Aug-08 Dec-08 Apr-09 货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通 速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产 相关报告 成交上升，房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长； 房地产周期各阶段投资策略：在平稳增长的前 7 年寻找增速较快的公司，在 房价快速上涨的接下来 7 年里应寻找前期土地囤积较多的公司；在调整期回 避。就当前的情况来看，在下一轮房市和股市的双重泡沫前，房地产股票的 估值将长期围绕 PB 进行，因此投资者应重点关注那些业绩增速较快的公司— —这些公司的账面净资产增长得最快。在蓝筹公司里面，我们认为能在未来 3 年内保持相对较高速增长的公司有招商地产和华发股份。 敬请阅读末页的免责条款