房地产开发流程及各阶段工作要点.ppt

房地产开发流程及各阶段工作要点 城建投营销部培训讲义 二零一三年四月十八日 房地产开发的七大流程 一、决策阶段 二、筹备阶段（开发报建阶段） 三、工程建设管理阶段 四、销售管理阶段 五、竣工验收阶段 六、交付使用阶段 决策阶段 凡事预则立，不预则破！ 核心工作：可行性分析研究 重点：市场调研、项目整体定位、经济效益预测 工作描述：决策层在收集的众多地块信息中，通过可行性分析研究，锁定开发地块，设立开发目标。 案例：濮阳绿景花园，通过可行性分析研究，发现市场未满足需求。 筹备阶段 摸清行业潜规则，凡事变通！ 核心工作：开发报建工作 重点：五证的取得，使项目顺利开工 筹备阶段 关键一：控规 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段是房地产开发的前提。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限 （只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界 线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律 依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求，这些指标都在这个批复里体现出 来，包括现在的90/70限制要求，也会在这个文件里体现出来。 国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让 金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 筹备阶段 关键二：立项 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质审核，是房地产开发，每 一个项目必须要做的工作。 母公司与其全资子公司名下的土地流转非交易； 环评与立项可通过计划部门推荐专业编制可行性分析研究报告和环评报告的公司 来完成，确保手续办理顺畅； 专业技术人员省内联网，可租证、持证上岗。 筹备阶段 关键三：修规 总平面审查，是取得建设用地规划许可证的关键。 关键点：容积率审查、建筑密度审查、消防安全审查。 通过架空层停车及楼顶绿化满足停车需求及绿化指标； 隐形消防通道设置； 直角转弯车道的利用； 立体停车库的设计。 筹备阶段 关键四：管线综合审查、排水许可证 管线综合分布、排水，要考虑市政工程影响及预留空间。 管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路。 从哪里引进，从哪里进入社区，从哪里进入单元楼，从哪里进入住户； 引入点要多考虑，市政工程影响及源点变动要考虑。 问题：市政排污网变换的处理、变电站负荷超标的处理、市政管线施工的处理。 市场表现：根据窨井盖的走向、线路的排布判断社区的品质。 郑州市雨水天气，社区变池塘、道路淹没的现象。 筹备阶段 关键五：单体审查 单体设计审查完毕，出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。 主要工作：落实各空间尺寸、停车位。 停下一台车，需要10个平方米不到的空间，另外还需要30平方米的进车道。 所以每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。 筹备阶段 关键六：消防和人防专项审查 消防和人防审查可以通过关联单位，避开限制。 消防部门是武警官兵，不是政府机构。消防审查非常严格，可以委托消防施 工企业代理报建。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可 以做停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。 筹备阶段 关键七：节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细 化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设 计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。 南北方观念的不同及气候条件的不同，导致在空间布局和设计理念上有所差别。 例：360度落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭。 筹备阶段 关键八：余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥排放也叫建筑垃圾清运。目前已被公安、交通部门垄断。无法规范，在 赶工期时，清运比较频繁，通过变相交罚款，保证清运工作。 噪音排放许可，原则只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工，严 禁用锤击桩。但目前各大城市管理不规范； 筹备阶段 关键九：质量监督、安全监督 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，由质监部门负责；不需要检测，用肉 眼就可以发现问题的，就属于安监的职责。两项职责的区分是关键。 例： 质监：桩基检测、水泥检测 安监：物料堆放不规范、不佩戴安全帽 筹备阶段 关键十：施工招投标、监理报建 监理报建是完成监理免招标或招标手续之后的事情，将监理规划和监理细则，交建设 部门审核，通过后，发一个监理审查意见，通过后就可以办理施工许可证。 在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手 续。私营企