地产回顾及新政解读培训.ppt

房地产回顾及新政解读 宏观经济大环境 房地产发展、房价回顾 近年房价上涨原因 宏观调控政策对楼市的影响 后市展望 宏观经济大环境 涨的背后…？ 流动性过剩而导致通货膨胀 房地产发展、房价回顾 房地产发展史 房价回顾 房价回顾 房价回顾 2007年10月16日上证指数达到6 124.04点 ，中国经济经历了一次前所未有的膨胀，楼市也出现一片疯狂，地王频现、房价高涨 ； 随着07年8月延伸的美国次贷金融危机影响，房地产市场也逐渐凸显弱势； 08年上半年的房价受多年严控政策的积聚效应显现，“观望”成为2008年楼市的主旋律； 2008年9月开始，多方期待的救市举措以降息的方式拉开了序幕：房贷利率连续四次下调、公积金贷款额度上调、普宅标准放宽、房产交易税费的大量减免……直至年底，国务院办公厅出台“国十三条”，明确引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房企以合理的价格促进商品住房销售。支持房企合理的融资需求，加大对中低价位、中小户型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度。 “救市”政策频出，再加上地产商积极配合促销降价，确实释放了刚性需求，销量得到了提升。 09年新一轮的地产高潮随之而来，“小阳春”、“地王”、“井喷”等诸多关键词串起这一年楼市发展节奏 ，楼价也随之普遍增加； 2010年-------- 近年房价上涨原因 供需矛盾造成房价上涨： 城市进程的加快； 改善性需求的增加； 地价上涨推动房价上涨 土地稀缺 “地王”效应 经济适用房、廉租房建设不足 体制建设落后 投入力量薄弱 炒买炒卖造成房价攀升 投资、投机 开发商捂盘惜售抬高房价 宏观调控政策对楼市的影响 楼市一调控，楼市就会涨？ 房价拐点来了？ 宏观调控政策对楼市的影响 火爆疯狂、高速的经济增长带动了房地产行业发展，稳定民生、抑制房价过快上涨是政府工作的必然和定势 房地产结构将持续调整，自住、投资将回归理性 市场制度、秩序将趋于规范 后市展望 每次政策调整都会带来短期的“观望” 中国经济的持续增长趋势在所难免 每一次的调整也会带来每一次机会 THANKS 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 现在什么都在涨！ 肉菜 快餐 股市 房价 油价 国内：国家扩大内需，银行大量发行货币，储蓄“负利率”，城镇居民储蓄银行抽出 中国经济持续出现流动性过剩现象 国际：人民币升值，国际投资客看好中国经济，大量热钱涌入中国 四万亿投资拉动内需 保增长 扩内需 调结构 试点起阶段 1978年提出住房商品化、土地产权等观点理论 1982年国务院在四个城市进行售房试点 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案 1978-1991 调整推进阶段 相对稳定协调 发展阶段 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行 1992年后，房地产业急剧快速增长 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。 1992-1995 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一 1995-2002 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 2003-2010 触底回升 快速飚升 44.5% 24.1% 10.8% 18.8% 开发商联合提价 继续快速飚升 5.0% 4.9% 28.0% 24.5% 0.3% 上海申博成功 温州炒房团进驻 供应角度 需求角度 中央调控 经济适用房和廉租房 增加土地供应 “90/70”规定（06年） 提高第二套购房首付、贷款利率 异地置业贷款提交证明 楼市持续调整 调控目的：遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展 外部经济 2010年国际经济环境逐渐好转 内部经济 我国宏观经济呈现企稳回升的良好态势 行业支柱产业 内需回升明显，持续结构调整 长期看好江阴的楼市发展，至少还有十年的好光景 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * *