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房地产评估商业地产会影响房地产价值评估 商业房地产等收益性物业，在一般情况下物业已出租，有的剩余租期 长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等，《租赁合同》 已进行租赁登记，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义 务。因此，房地产价值评估的租约对房地产交易价格有实质性影响： 如果租约租金高于市场租金，其交易价格要高于无租约时的交易价格。 反之，房地产价值评估时租约租金低于市场租金，其价格要低于无租 约时的交易价格。 本文对房地产价值评估时租约影响值的评估思路进行探讨，旨在抛砖 引玉。 一、三种估价方法与租约影响房地产价值评估 运用市场法、成本法和收益法等三种房地产估价方法估价，估价结果 是否考虑租约对评估价格的影响？ 1、市场法：在市场法计算公式和参数中，未提出对可比案例有无租 约情况进行修正，估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修 正，因为在实际调查及选取交易案例时，很难获得成交案例是否附租 约以及租约租金和租期的情况，因此，笔者认为市场法求取的比准价 格没有考虑租约。 成本法：我们从成本法的计算公式和参数中，难觅租约影响因子， 因此，求得的积算价格也未考虑租约。 收益法：在收益法评估中，《估价规范》5．3．3 指出“有租约限制 的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采 用正常客观的租金”，因此，收益价格考虑了租约影响。 通过上述分析，我们得知三种估价方法求得的估价结果中，比准价格 和积算价格没考虑租约影响，而收益价格考虑了租约影响。《估价规 范》明确提出“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价” 和“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”， 因此，对附租约的收益性物业估价，选取收益法后，另一种方法只能 为成本法或市场法。收益价格考虑租约影响，而积算价格和比准价格 未考虑租约影响，收益法求出的估价结果与其他两种方法求出的估价 结果的价格内涵不一致，势必影响估价结果的科学、准确与合理。如 果在估价假设与限制条件下说明估价结果不考虑租约影响，收益价格 求取过程也不考虑租约影响，评估结果为无租约限制条件下的市场价 格，这样处理似乎比较合理，但笔者认为，房地产价值评估这样处理 租约影响，估价师并没有全面履行估价责任，这样的估价结果会导致 估价报告的使用者对价格判断产生偏差。 因此，笔者认为，对附租约房地产价值评估，估价结果应该考虑租约 影响或者评估租约影响值。 二、房地产价值评估对收益物业的投资决策模型 投资者购买商业房地产等收益性物业，并通过其未来净收益获得长期 投资回报，因此，在投资决策时，必然考虑支付成本能否通过未来收 益全部动态回收。如果物业投资的内部收益率大于其投资目标收益率， 那么购买可行，否则，投资者会放弃该项投资。物业投资者投资决策 数学模型如下： 对于某一特定投资者，有其特定的投资目标收益率。对于整个收益房 地产行业，有着其租金与价格对应的行业平均投资收益率。即在行业 平均投资收益率下，有： 三、租约影响房地产价值评估的数学模型 某特定投资者对于某一附租约收益性物业进行投资决策，如果租约期 间的租金低于无租约时投资者要求的目标租金，投资者将因租约期内 的租金损失而无法获得预期投资回报率，这时，投资者或者放弃购买， 或者要求销售者降低物业售价以补偿其未来的收益损失。此时，租约 影响值为负值。反之，如果租约期间的租金高于无租约时投资者要求 的目标租金，投资者将出高于市场的价格购买，此时租约影响值为正 值。对特定投资者租约租金影响值计算见公式(4)、(5) 根据市场情况，采用市场平均投资收益率作为投资目标收益率，可以 计算出租约影响值。 四、租约影响房地产价值评估的估价技术路线 通过上述房地产价值评估分析，我们可以得出租约影响房地产价值评 估的估价技术路线如下： 不考虑租约影响，先求取估价对象的正常市场价格； 根据正常市场价格和购买成本，采用资本化率求取目标租金，见 公式(7)、(8)： 五、房地产价值评估的运用举例 某二层框架商用物业，建筑面积 2，000 平方米，出租给××公司经营 超市，租期二十年，2002 年 7 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日止，起始租 金 0．8 元／M2·日，每五年递增 10％，估价时点为 2005 年 1 月 1 日。 房屋 2001 年竣工，土地剩余使用年期为 35 年。经市场调查，当地同 类规模的一、二层商场的平均租金单价为 2．5 元／M2·日。通过市场 比较法求得该商场的比准价格为 7000 元(求解过程略)。 1．无租约限制条件下，收益价格求解过程如下： 年潜在客观租金＝2，000×360×2．5＝1 ，800，000 元 经市场调查，商场空置率取 15％ 年有效租金＝1，800，000×(1－15