金地长沙观音岩项目别墅市场调研报告N.ppt

金地集团概况 金地集团是一家以房地产开发为主营业务的上市公司。 金地初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年，金地（集团） 股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市（A股代码：600383）。 历经二十年探索和实践，金地集团现已发展成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。 构建起以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域布局，在深圳、上海、北京、广州、天津、烟台、武汉、长沙、西安、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、绍兴、珠海、东莞、佛山18个城市进行房地产开发，全国性的战略布局日益巩固。 项目概况 位置：项目位于湖南省长沙市望城县黄金乡观音岩水库北岸。 距长沙市CBD五一广场18公里路程，距长沙市政府10公里路程，距望城县政府13公里路程。 项目概况 本项目作为集团公司进驻长沙的第一个项目，项目本身外部资源十分丰富，是一块不可多得的、优质、高端地块，项目整体开发周期较长，市场规律告诉我们，项目一期营销推广尤为重要，一期的市场形象和口碑良好，为后面奠定了良好的市场基础，等于整体项目成功了50%； 1）品牌目标 将项目打造成长沙经典标杆项目，塑造金地集团一流地产开发公司的品牌形象； 2）销售目标 通过精心规划开发销售，最大程度提升地块价值，追求更高销售溢价； 完成集团下达的平均每年5万㎡的销售任务； 8、营销策略 售楼部及样板间 8、营销策略 8、营销策略 8、营销策略 8、营销策略 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 美洲故事定位为城市别墅（距离长沙市区中心最近的一个别墅项目），主题推广上，一直坚持“家族别墅”概念，围绕家族的概念，演义出多个分主题。概念比较新颖，形象档次也高，市场知名度较高。 为配合演绎“家族”故事，特意邀请了外籍模特在项目现场、样板间内拍摄大量的照片，以实景来吸引客户。 主题概念统一，新颖。 工地围挡 户外 户外 8、营销策略 形式多样的活动营销 美洲故事在营销推广中，重点以活动作为重要推广渠道。 在活动的选择上，除体现出高端特性外（如高尔夫、名车展等），更多是结合了长沙客户的“娱乐消费”特性，以大众化娱乐亮点来吸引客户，如样板间情景剧、相亲party，“丑女无敌”节目开机等。活动频次多，且形式较为新颖，吸引客户关注。 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 建行VIP风水沙龙专场 《丑女无敌》第Ⅱ季拍摄活动 “家族私宴·荣耀分享”样板区开放活动 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 美洲故事成功关键 产品（Product）：市区别墅物业、北美风格演绎； 价格（Price）：市场主流价格水平； 渠道（Place）：以活动营销带动客户； 促销（Promotion ）：多批次集中推售 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 竞争对手成功模型分析： 活动营销 多种客户拓展组合 运用多种媒体组合，集中引爆 渠道 多批次集中推售 中端价格 市区别墅物业 美洲故事 平推，保持10套左右货源供应 控制总价 纯独栋形象 保利阆峰云墅 小开盘让利 高单价提升形象、控制总价 1：1的赠送面积 金科东方大院 促销 价格 产品 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 本案可借鉴的关键点： 1、示范区细节营造 竞争标杆项目全部都加强示范区的实景展示，通过示范区细节营造，打动客户。 2、物业、客服服务 长沙高端客户阅历丰富，追求极致，注重身份感，好的物业、客服服务是征服客户的重要环节。 3、拓展客户渠道 保利阆峰云墅在没有外部资源支持，但凭借自身产品极致塑造及拓展客户渠道，成为制胜法宝。 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 在激烈市场竞争格局下 在充满挑战的销售目标前 2011年项目入市，该如何应对…… 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 通过前面分析外部环境、竞争环境和项目自身条件： 公司集团的品牌和收益目标，决定了本项目的高端属性； 外部湖景，高尔夫，内部山景，绝对是长沙顶级别墅资源配置； 在长沙，别墅市场竞争十分激烈，我们要充分学习竞争对手在产品、营销上优秀之处，同时发现对手的不足及市场空白点，以差异化和领先性树立项目形象； 金地物业的品牌优质服务，是我们所能带给客户高额附加值； 8、营销策略 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 与纯山水资源的项