【2017年整理】注册物业管理师考试《基本制度与政策》.doc

基本制度与政策 第一章 1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 2、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征 3、1994年3月23日建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，2003年6月《物业管理条例》正式颁布，同年9月正式实行。《条例》指导思想三个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系，二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系，三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 4、《条例》创立了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金，七项物业管理的基本制度。 5、业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。 6、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业管理合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。 7、政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。 第二章 1、物业管理服务的特点 1.1物业管理服务的公共性和综合性 1.1.1物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。 1.2物业管理服务受益体的广泛性和差异性。 1.3物业管理服务及时性和无形性 1.4物业管理服务的持续性和长期性 2、物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务 3、《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。 4、2004年中物协印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。 4.1满意率80%以上，完好率不低于95%。 5、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 6、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式 6.1酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或是承担的物业服务计费方式。酬金制物业每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 7、物业管理服务成本的构成：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用③物业管理区域清洁卫生费用④物业管理区域绿化养护费用⑤物业管理区域秩序维护费用⑥办公费用 ⑦物业管理企业固定资产折旧⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用⑨经业主同意的其他费用 8、物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 9、现实存在两种物业服务合同，一种是前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同（前期物业服务合同），一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同（物业服务合同） 10业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定 11、前期物业服务合同是要式合同，《条例》26条规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限末满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 11、维护物业管理区域秩序的主要方式：履行告知义务、履行制止义务、履行报告义务 12、《条例》47条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 第三章 1、《条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主 2、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。 3、应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者是街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。一个业主的或是业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会