【2017年整理】物业管理基本制度和政策.doc

《物业管理基本制度》 1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、物业管理定义的理解： 是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 物业管理活动的基础是物业服务合同 ⑶物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序维护 3、《条例》的调整范围： （1）《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。 （2）《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。 4、物业管理的特征：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（熟悉） 物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 5、物业管理的起源与发展（A） 物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法。英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。 6、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：（B） （1）住房投资由国家和国有企业统包； （2）住房分配采取实物分配； （3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 7、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。（A） 广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。 8、1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（A） 9、建设部于1994年针对全国颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，（A）《城市新建住宅小区管理办法》上升《条例》上升《物权法》 10、物业管理在社会经济中的地位与作用（熟悉） ⑴实施物业管理有利于促进经济增长 ⑵实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 ⑶实施物业管理有利于增加就业 ⑷实施物业管理有利于维护社区稳定 ⑸实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 11、《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点： 借鉴性、过渡性、针对性 （A）12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。 13、《条例》颁布后，这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点： 配套性、经验性、操作性 （A）14、2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 （A）15、《条例》的立法指导思想： （1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； （2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； （3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 （A）16、《条例》遵循的基本原则： （1）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （2）维护全体业主合法权益的原则 （3）现实性与前瞻性有机结合的原则 （4）从实际出发，实事求是的原则 17、《条例》创设的法律制度： （1）尊重和维护业主的财产权利 （2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 （3）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 （4）妥善处理政府和市场的关系 （掌握）18、《条例》确立的基本法律关系 业主 相互之间的关系 物业管理企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 社区居委会与业主、业主大会以及物业管理企业的关系 物业管理各方主体与政府之间的关系 第二章物业管理服务（重要） 1、物业管理服务的特点： （1）公共性和综合性 （2）物业管路服务受益主体的广泛性和差异性 （3）物业管理服务的即时性和无形性 （4）物业管理服务的持续性和长期性 2、物业管理服务包括： （1）对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； （2）维护相关区域内的环境卫生和秩序 具体包括： 房屋共用部位的维修、养