房屋买卖合同效力.doc

房屋买卖合同效力 农村房屋买卖合同效力之我见 引言：农村房屋买卖合同关系中，购买者有本村或外村村民，也有城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。由于我国现行政策法中涉及农村房屋买卖的规定杂乱，买卖双方往往很难办理过户手续，在买卖的房屋未遇到拆迁前，双方一般都会相安无事，一旦面监拆迁、补偿，由于经济利益等原因，卖方多数会主张买卖合同无效，而买方确要千方百计地主张合同有效；既使出卖方对买卖合同效力不提异议，房屋所在地的集体经济组织在占地拆迁时也往往会根据其集体的规定把购房一方界定为“外来购房户”，“外来购房户”在拆迁补偿时很难获得和本集体原来的房屋产权人享受同等补偿等遇。 针对上述问题，本文综合分析相关法律政策并结合一些司法实践，尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。 一、从国务院条例、行政法规及司法解释规定分析宅基地使用权买卖行为的法律效力 1.1982年国务院制定的《村镇建房用地管理条例》： 第四条“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”。 第十四条“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，??建房需要宅基地的，应向所在生产队申请??报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。 第15条“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用”。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。 该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。 2.《中华人民共和国土地管理法》： 第一，1999年修正之前： 第三十八条“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。” 第二，1999年修正后： 第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。 第六十三条“农民集