农村房屋买卖合同效力问题分析.doc

农村房屋买卖合同效力问题分析 随着市场经济的发展，以及城乡人口的 流动，农村房屋买卖行为日益增多。由于我国的法律 条文并不完善，从而导致在房屋买卖案件审理中出现 不同的判决。因此就农村房屋买卖合同是否有效、是 否应在宅基地上设立租赁权等问题，我国法律应予以 明确，从而保障农民的利益。本文将从农村房屋买卖 的合法性入手，通过分析我国当前农村房屋买卖的现 状、相应法律制度等方面进行展开，并最终提出一定 的改善措施。 关键词：农村房屋买卖；宅基地；效力 D923.6 A : 2095-4379- (2015) 01-0047-02 张颖娟(1982-)，女，回族，贵州六 盘水人，硕士研宄生，六盘水师范学院政法系讲师， 研究方向：民商法。 在我国改革开放政策的实行下，市场经济的快速 发展，使得农村产业结构生产模式发生变化，城乡人 口也发生了较大幅度的流动。因而农村房屋买卖行为 也逐渐增加。由于农村城市化，农村土地升值、房屋 拆迁等问题导致农村房屋在买卖中出现利益纠纷。而 我国现行法律法规对农村房屋买卖合同并未做出明确 规定，甚至法律条文之间存在矛盾，从而使司法机关 在审理此类案件中引起诸多争议。其中争议的主要内 容集中在了农村房屋买卖合同的效力问题上，本文将 通过对相关法律法规的研宄和分析，归纳总结出我国 农村房屋买卖合同中存在的主要问题，并提出相应的 解决措施。 一、农村房屋交易的主要方式 房屋买卖合同是房屋买卖双方间签订的一种具有 法律效益的协议，其主作用是保护买卖双方的合法权 益，并保证交易的公平合理性。然而，由于我国农村 房屋买卖的形式较为复杂特殊，且我国现行法律中并 未对此做出明确规定，使得我国农村房屋买卖长期存 在纠纷问题，其中主要的纠纷形式有以下三种： （一）本村村民间的买卖 我国相关法律中规定，本村村民享有在该村购买 宅基地的权力，因此本村村民间的房屋买卖是受到法 律保护的正当行为。但为了保证买卖双方的合法权益， 避免交易过程中的利益纠纷，买卖方应签订一定的法 律合同，对交易过程中的各项内容进行明确的规定和 执行。 （二） 本村村民与外村村民间的买卖 根据我国法律法规规定，将宅基地在不同村镇间 进行转让属于违法行为，因此本村与外村间的房屋买 卖不具有法律效力，应当严格禁止。但我国的法律对 这方面的规定也存在着一定漏洞，例如条文中只规定 了禁止宅基地的买卖，并没有禁止房屋的买卖。这给 部分纠纷案件的判定和调解带来了一定困难。 （三） 农村村民与城镇居民间的买卖 我国虽并未有法律规定禁止农村居民将房屋转让 给城市居民，但在许多国家公文中都明确指出了不允 许城市居民向农村村民购买房舍。这一规定在经济发 展的角度来看弊大于利，因此在未来可能会做出一定 调整。但在当前，城市居民应当遵守国家规章制度， 不在农村购买宅基地。 二、农村房屋交易的现状 （一）农村房屋买卖合同的形式 一般农村房屋买卖合同中，至少有一方当事人是 本村村民，另一方可能是本村村民，也可能是外村外 民或城镇居民。而出卖房屋的农民中有的己有宅基地， 这些宅基地符合或不符合国家规定的宅基地标准的情 况都有。另外有些出卖房屋的农民已在集体落户，且 并未分到宅基地。 （二）农村房屋买卖的现实 农民出售房屋主要有以下几种原因。第一，筹钱。 房屋对于农民来说其实是很重要的，一般不到迫不得 已的情况下他们是不会出售房屋的。当他们遇到疾病 需要就医或者生意失利而又没有别的方法可以筹到钱， 出售房屋或许是可以帮助他们解决当前问题的最好方 法。第二，一户多宅。有的农民因继承多处房屋，或 者强占宅基地违章建房等，却未充分利用，出售房屋 也就必然了。第三，农民进城务工，或者国家征地修 路等原因迁进城里，于是也就将农村的房屋出售。第 四，一些城市居民喜欢在农村购进房产，或用于休闲 娱乐或等房屋升值，这种情况也屡见不鲜。 总而言之，在这个市场经济大环境下，有需求必 有供给，农村房屋买卖行为也日渐增加。由于没有完 善的法律条文规定农村房屋买卖交易行为，使其产生 众多利益纠纷。既不能有效地保护国家的土地资源， 又不能保障农民安定的生活。 三、现行法律规定的不完善 （一）现行法律对财产所有权的规定 根据法律规定，国家保护公民的财产所有权，其 中房屋属于公民的私有财产。公民对私人财产具有处 分的权利。因此，受法律保护，公民对房屋既有享受 的权利，也可以对其进行处分，包括出卖的方式。另 外，对于农民处分房屋行为，法律并未出台禁止条文。 （二）现行法律对宅基地使用权的规定 农村房屋所占的宅基地是属于集体所有的，而不 是个人的，农民之所以可以获得宅基地的使用权，是 因为其作为集体组织一员。宅基地使用权指农民可在 集体所有的宅基地上建房使用、居住的权利。另外， 相关法律规定，除法律规定外，宅基地不