成熟都市圈大行其道 房地产业前景依旧.doc

成熟都市圈大行其道 房地产业前景依旧 　　2016年全国房地产销售额已达到13.3万亿元，在人类历史上创造了奇迹。这是一个庞大的市场，是非常大的经济拉动来源，承担了我国过去十多年经济成长的动力。美国、日本等发达国家进入到发达后期，房地产仍然是存续的，仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长。因此，我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况 美国发展了很长时间的自由经济房地产市场，目前还会有很多新方式出来，一直处于不断变化之中。由此可见，我国房地产的发展方式仅仅走到第一个篇章，远远没有开启后面的篇章。如果一定要说这是上半场结束，只能说第一种发展方式可能要告一段落，第二种发展方式可能马上就要开始 一、我们走过的弯路 我国房地产走过很多弯路，这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对资产配置需求的发展，甚至是我国经济后来在世界地位中的影响都是估计不足的，而且是远远不足 第一，作为人口大国，我们对人口和资源配置的关系在当时预估不足，比如1998、1999年跟今天相比，城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平，连现在的1/3都不到。这20年提升了4-5倍，且远远没有完成城市化的过程 当时我们没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口，这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求。例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良，甚至打破，让土地合理流转起来。当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济，房地产首先要市场化，这个思路本身是对的，房地产市场化确实克服了很多弊端，但是也带来了很大的潜在问题 我们借鉴其他国家和市场，比如新加坡。新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种，在双轨制里面运转，保障的人必须要用保障制度来保障，但是政府也要市场化运行保障制度，保障制度也不是救济制度，也是市场化制度，但是在一定的约束情况下进行的市场化制度，并且是完全放开的市场，这是双轨制 德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节。德国税收制度用得非常好，从鼓励、保障开发商，到保障买房人、租房人、使用者，不停用税收来进行平衡，到今天还在用这个制度，这就是长效机制 我??目前缺乏长效机制的概念，一直把房地产当成刺激经济的手段，导致很多短期做法的产生，包括地方政府的土地财政问题。但客观地说，通过房地产发展产生了庞大的GDP，但过程之中不断的进行调控来调节市场，确实缺乏长效机制，这是一个问题 另外，关于泡沫问题，任何行业都有泡沫，要注意的是一个度。我国正处在新旧动能转换的过程中，新的经济增长取代陈旧的增长方式是一个非常不容易的过程，因为这个舵太大了。因此，笔者认为，经济转型不易过快，要稳稳当当、扎扎实实。房地产仍然会扮演一个非常重要的角色，而且是相当长的时间内，但扮演的角色和戏码会发生很大的变化 二、长效机制亟需建立 政府从哪入手？从金融角度正确地引导房地产投资行为，建立长效机制，建立比较完善的金融管控机制，防范系统性风险的产生。这段话虽然不长，但是可以从中读出未来房地产管理的视角：不再是从买房人着手，更多的是从国家金融风险的防控角度着手 货币总量在这儿摆着，可我们还要增加货币总量，这些货币一定会有一部分流进房地产市场，这是不对的。但流到哪去才对呢？应该流到未来的新兴房地产，比如租赁性住房、小镇开发、新的扶持产业和刺激产业成长的房地产产品里面去，国家会鼓励并支持。如京津冀的发展，一定会带动一批城市群的发展。因此，未来的调节手段会从金融手段入口调节，规范资金的流向 对于老百姓来说，适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时。例如京津冀发展的走势，北京未来几年有两个亮点：一个是北京城市副中心的概念，一个是雄安新区的发展。这些动作和手笔绝非阶段性、也绝非小区域性，它是国家性战略。这样的动作绝对不亚于当年深圳的崛起或者是浦东的发展，很有可能会成为我国第三个国际化的区域经济拉动型的增长极。把问题提到这个高度看，可能就会重新看待这个城市的发展格局。我国也在试图把城市这个篮子做得更大，让更多的人能够分享城市化发展的成果 买房对于老百姓来说，既是一个需要，同时不可避免也是一个资产配置。资产配置当下有很多新的增长点值得我们关注。经济活跃性城市像杭州、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等，未来都会吸纳一大批城市化人口，满足他们的置业需求。我国的城市梯队还是有潜力的，还在发展过程之中，非要到上海市中心、北京市中心买房子，真的很贵，但是不是已经到了顶点，还有待时间来论证 三、去库存只是阶段性口号 三四线城市去库存喊了两年，尽管一些二三线城市或者所谓三四线城市，甚至五线城市房地产也慢慢开始变得相对火起来，但是跟