南通海安东大街项目营销策划报告.ppt

捌、户型设计 功能与总价的考虑 客群需求的考虑 竞争楼盘主力户型 户型面积设计理性回归，控制总价 针对客户群，户型面积功能尺度适当收放 以市场为依据，理性分析结论 ·指导原则· 核心设计思想：“适住空间”、“增值空间” 细分空间功能，重新组合空间结构，提高适住性 提高空间让渡价值，拓展室内空间 通过灰色空间拓展室外空间，提升居住空间的价值 适住、增值，最大化空间价值 ·设计思想· 空中花园 顶层露台 下沉式庭院 阳光地下室 宽景阳台 私家庭院 ·户型设计·增值空间设计· 精致的公共空间 下沉式客厅 完备的储藏空间 舒适的主卧空间 独立入口玄关 主卧卫生间 ·户型设计·增值空间设计· 建筑元素 故居老宅 景观小品 民俗风情 东大街志 为海安作传 ·总结· 建设 推广 展示 包装 表现 方式 海安历史之传 历史名人之传 海安发展之传 社会名流之传 城市风貌之传 落实 要求 陆、总平规划 独立别墅 联排别墅 博物馆 东大街商业（2F) 沿街商业(2F) ·产品布局结构· A区 总占地面积： 45143㎡ 总建筑面积： 33938㎡ 其中：东大街商业：3200㎡（2F） 沿街商业： 9918㎡（2F） 独立别墅： 3000㎡（6套） 联排别墅： 17820㎡（81套） 容积率： 0.752 ·方案技术经济指标·A区 建议依据： 地块区域属性：地属海安商业核心区，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势明显； 物业去化速度：由于总价较高，且目标客群投资比例较大，商业物业去化速度较慢； 物业变现能力：由于商业物业的客群范围较窄，销售周期长，去化速度慢，使得变现能力较弱。 物业投资回收周期：由于区域的商业售价较高，而租金收益水平较低，使得商业的投资回收周期较长。 规划设计条件限制：沿人民中路及宁海路商业氛围成熟，沿石板街为了复原传统文化氛围，均需考虑设为商业。 建议原则： 综合以上因素，建议尽可能多的布置住宅物业，控制商业物业体量，同时考虑到今后灵活分割和总价控制原则，控制单位商铺面积，提升项目的可操作性和抗风险能力。 ·A区商业设计建议 ① ② 产品定位： 文化历史院落商街 产品形式： 独立的街铺，由横向的联铺和围合式独栋商业组成，通过独具匠心的组合方式，衍生出数条支巷，这些巷子随着街铺建筑的错落，将整个街区串联起来，对室内、室外空间进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提升了经营空间的可塑性，同时又通过合理的交通组织形式，实现了商业人流的有效引入，并且利用宅前、宅间、广场和室内空间的相互穿插，使经营服务活动创造更多的附加值。 ·沿街商业物业建议· ·联铺式商业示意· ·独栋式商业示意· 对于石板街商业复建，有两种思路： 一、保留现有石板街，在两侧将道路进行修整，整体进行拓宽，复建两侧建筑。 二、维持现有石板街宽度，仅对两侧建筑进行复建。 方案二示意：昆山·千灯古镇 方案一示意：苏州·山塘古镇 分析比较： 方案一：道路拓宽，能够有效的引入商业人流，提升商业档次，两侧商业的商业建筑体量和建筑形体可相对较大，可以丰富两侧商业业态和业种，如引进文化艺术会馆、婚纱摄影工作室、品牌老字号主力店等。 方案二：保留现有道路宽度，尽力复原街巷商业的韵味，两侧商业以传统手工街巷商业为主要商业形态，与沿人民路的商业院街互为补充。 ·东大街（石板街）产品建议· 建议结论： 道路宽度：在石板街入口一段保留原有道路宽度，在中段部分予以适当拓宽，使得道路净宽在4米左右，建筑之间间距在4.5~5米，尽可能保留石板街原有的神韵，提升石板街整体商业形象，避免建筑形式对商业业种业态的局限性； 商业形式：采用传统的街巷商业形式，采用联铺的形式，可以多开间自由组合； 商业层数：1~2层，以2层为主，局部为了建筑形式的变化，可以采用一层的形式； 建筑层高：一层3.3~3.6米，二层2.5~3米； 开间：建议开间保持在3.6~4.2米，可以多开间自由组合； 进深：建议进深控制在6~8米； 单位面积：从控制总价的角度，单位面积不能过大，通过上述建议的开间进深进行计算，单位面积控制在40~65㎡； ·东大街（石板街）产品建议· 独立别墅入口 东大街商业人流 联排别墅出入口 沿街商业人流 ·A区出入口分析· ·产品布局结构· C区 第二区价值较高区：小区中心景观带，受外围干扰比较小； 产品设置：以舒适性三房为主 住宅产品类型： 全高层排布 层数33层 第一区价值弱势区：临街受外围干扰较大,外围景观资源较弱； 产品设置：紧凑型三房、两房 转角处建议设计一栋单身公寓 第三区价值最高区：远离干扰，河景大宅 以平层大户为主 舒适户型 第三区 第二区 第一区