王志纲工作室：福建福宁湾项目总体策划报告_[全文].doc

福建 福宁湾 项目总体策划报告 前 言 当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。 当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦ＢＯＴ建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西乃至东南沿海的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个２０余平方公里几乎如澳门一样大的项目，具有更大的价值。 各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对海西区和海峡两岸会产生深远影响。 因此，当我们审视项目时，我们不断告诉自己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。 任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。 随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，　凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。 目 录 第一章　霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标 项目概况 福宁湾BOT围垦项目基本情况 霞浦房地产市场 项目SWOT分析 项目目标 第二章 外部环境提升项目价值 跳出项目看项目 看海西发展战略 看三都澳定位 看霞浦 看社会发展——休闲时代 看霞浦城市发展——蝶变演绎“双城记” 目 录 第四章 区域功能构建 海峡合作论坛永久会址 36洞世界岛高尔夫球场 超五星级海岛式主题度假酒店 松山巨型妈祖坐像石窟 现代观光休闲农场 生态滩涂水产养殖及加工区 滨海湿地公园 闽东宜居滨海新城。 第三章 内部环境提升项目价值 福宁湾围垦项目地理环境评价 项目定位 第一章 霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标 霞浦福宁湾围垦项目位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积34100亩，东面向大海。 其中：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。 项目概况 地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的中部过度为淤泥滩。 地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。 地块属性：属于滨海型滩涂用地。 福宁湾围垦项目地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。 福宁湾围垦项目实际造地26460亩 项目现状图片 项目概况 福宁湾BOT围垦项目基本情况 霞浦房地产市场 项目SWOT分析 企业目标及项目开发思路 资料一：2005-2007年霞浦县土地拍卖情况 （霞浦县国土资源局提供） 341/a.76 28.8 22.6 每宗平均成交亩数 299.954 3 31285.838 104.302 2007年 173.324 2 9978.612 57.572 2006年 81.576 4 7391.923 90.614 2005年 均价 (万元/亩） 宗数 成交价 （万元） 面积 （亩） 年份 说明：从2005年至2007年三年间，霞浦县拍卖土地共计9宗，拍卖土地面积合计255.488亩。其中每宗总平均用地28亩。都是很小的地块，加上时间因素，单价较高。 资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售情况 66.59 100 42.35 68.22 销售率（％） 66852.62 22.16 33.28 合计 736.47 0.54 0.04 其他 486.92 0.13 0.13 办公楼 9666.01 1.8 4.25 商业用房 55963.22 19.69 28.86 住宅 销售金额 （万元） 销售面积 （万m?) 批准预售面积（万m?) 物业类型 （霞浦县房管所提供） 说明：销售比约66.59%，当前房地产市场状态良好；住宅和办公楼销售尤为突出，商业用房销售情况不太理想。 2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，其中已开工项目9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%. 2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上年同期下降75%。