上海市“十一五”商业规划五个重点建设的都市副商圈之一五角场商圈.ppt

一、项目概况 1、地块位置：位于上海市政府规划的副商业中心——五角场东南角，两面临街，地块现为南京政治学院上海分院用地。 2、实际出让面积：23333平方米，合35亩。 3、规划用地性质：商业、办公 4、出让方式：竞价转让 这是军队向社会公开转让的第一块土地 三、规划指标 四、地块实景（一） 四、地块实景（二） 四、地块实景（三） 四、地块实景（四） 五、商业环境 （一）概况 地块处于上海新兴商圈——五角场商圈的中心位置，地块两面临街，正对中心广场，中心位置上现无大型电器商城，杨浦区计划将这一区域打造成上海新的徐家汇，上海市“十一五”商业规划也将其列入五个重点建设的都市副商圈之一，目前随着万达商业广场、百联又一城等一批商城的开业，商业氛围正逐渐形成。 （二）社会背景 1、人口 据统计资料，扬浦区常住人口约120万左右。 2、人流量 整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次的。 3、消费能力 地块附近有复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。这里具有巨大的消费潜力。 （三）商业环境示意图 （四）商圈特点： 1、商业局部密集度高，商圈范围小 现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。 3、大规模的地下商城正在形成 扬浦区计划在以下沉广场为中心建设大面积的地下商城，并与在建的地铁10号线（2010年建成）入口相连。 目前与下沉广场地下相联的地下商城主要为万达商业广场地下商城（约为94670㎡）和百联又一城购物广场-1层（约为10000㎡）。 根据规划部门的要求，本项目地块也须与下沉广场相连。 4、商圈内业态目前主要以中端百货、大型超市（沃而玛）、时尚服饰、小型餐饮、休闲娱乐为主。 5、家电产品经营方面：该商圈内缺少家电旗舰店 （1）大西洋百货、东方商厦为单一百货业，百联又一城、万达商业广场虽均涉及家电销售，但经营面积均较小。百联又一城家电卖场设在6楼，面积仅为1000㎡左右，产品涉及大型电器、手机、数码相机等，但品牌较少。 （2）国美和永乐在万达商业广场分别设有一个卖场，国美的卖场设在万达电影城的二楼，经营面积约为2000㎡左右，永乐的卖场设在万达广场地下商城的西北角落，经营面积在1000㎡左右。 （3）国美国和路店距广场500米左右，经营楼层为一、二层，总经营面积约为5000㎡左右，三层以上为原春申江建材家具卖场，与中心广场无地下通道连接。 （4）颐高数码广场和赛博数码主要以手机、电脑等数码产品为主。 （五）地块周边物业价格： 1、商铺价格 （1）地块对面的大连万达购物广场（商铺只租不卖），地下商铺的租金为15—20元/日/㎡，地上商铺租金为30—40元/日/㎡。 （2）九隆坊（黄兴路上距离项目地块块约1.5公里处），一层商铺价格在5—7万元/㎡，二层以上商铺价格在3—5万元/㎡，负一层商铺价格为1.5—2万元/㎡。 2、写字楼价格 （1）项目地块对面现有沪东金融大厦写字楼出售，该楼盘于2006年年末推出，目前有少量剩余写字楼出售，售价为1.36万元/㎡（简装）。 （2）九隆坊写字楼目前销售均价为1.45万元/㎡(毛坯)。 （3）财富广场写字楼1.4—1.6万元/㎡(简装)。 （6）百联又一城商业布局： （7）百联又一城现场图片： （5）商业布局示意： （6）万达商业广场现场图片： 六、项目地块建设规划 七、项目工程费用 八、项目销售收入估算 九、地块评估地价 该地块目前给出的评估价格为52,786万元，楼面地价5,656元/㎡。 据院方领导介绍，竞拍底价将高于评估价。 十、不同土地转让金下项目收益 十一、潜在的利好因素 1、上海市政府希望地块的建设能赶在2010年世博会前完成，因此获得地块后有关部门会在项目审批、开工建设等方面予以支持。 2、上海市杨浦区规划部门提出：该宗地地下设施建设应符合五角场地下空间综合开发计划，建设连接下沉式广场的公共通道。目前，北面的两角可从下沉式广场直接通至万达和百联又一