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物业管理司法解释与纠纷处理深圳房地产和物业管理进修学院 李钊 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个物业管理最新司法解释 焦点房地产网李钊博客主页 /~lizhao 我的电子邮箱 lizh1181@ QQ:138231038 司法解释的概念和性质 司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释 《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条明确规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。” 法律……由全国人大及其常委会颁布 法令……国务院令，即行政法规 司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部分无效 在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括： 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解和执行有困难的问题进行解释 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据因有不同理解而需作出解释 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释 在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批复”三种 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律问题所做的解释 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释 审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全国人大常委会解释或决定 物业管理的司法解释 最高人民法院民事审判第一庭起草了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过，与2009年5月25日颁布，2009年10月1日实施 两个司法解释修订稿数十次易稿 时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，历时6年，备受社会各界关注 立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过等程序，数十次易稿 范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业等多方利益 均衡利益：各方利益的博奕 不动产所有权的构成 建筑物区分所有权的构成 业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权” 建筑物区分所有权的法律关系 专有部分 建筑物 物权关系 共用部分（共有部分） 所有权 基地 使用权（地上权、租赁权等） 业主大会（区分所有权人集会） 建筑物区分所有权 管理人 业主委员会 管理组织 业主、物业使用人 管理服务人（物业管理公司） 《物权法》--------------国家基本法律