世联-成都龙泉5200亩项目整体定位及发展战略研究-113-2007年教程分析.ppt

成都国地东湖湾项目首次沟通 项目整体工作推进安排 从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户 项目地块查勘 房地产市场调研 龙泉驿区楼盘调研——五大板块-老城区、阳光城、三环外板块、绕城高速外板块、东山国际区域板块，共计21个项目 城市住宅中高档楼盘现场调研——全市中高档城市住宅项目七大板块，共计49个项目 项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点 区位：现状城市蔓延区，规划中的城市副中心 交通：近郊，距城市中心区车行30分钟之内 规模：大规模，整体4000亩，至少可取地1200亩，地块完整 内部资源：缓坡丘陵，具备丰富的地形及水体资源 周边状况：基本以城市主干道为四至，边界清晰，周边无明显不利要素，且紧邻成都传统都市田园旅游胜地——三圣乡 为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开 成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区” 成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上 成都主城区空间布局：“一主两次多心”的东部分中心 从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向 龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。 两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心 五片 龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区 大面：以工业和科研教育为主要特色的片区 平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主 兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主 柏合：以工业为主。 未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸 从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力 近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区 政府重点打造三个组团以及经开区： 天鹅湖：实现和城区的无缝对接。 皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。 东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。 经开区二期与三期：目前招商工作进展顺利，园区土地基本招商完毕 完善公共交通： 地铁2号延伸段（洪河—龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造。 城乡公交普及化、信息网络设施建设等项目。 引进重大项目 四川师范学校的东校区 成都航天学院 吉利汽车 龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低 2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。 2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。 区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞 的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低 龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的； 但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。 根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可以把龙泉驿房地产市场分成四大片区 东山国际新城 龙城一号 御源?大湖区 艺锦湾 老城区主要在售楼盘状况 阳光城主要在售楼盘状况 龙泉即将入市项目供应分析：川师大项目已经取得土地151亩左右，未来产品供应将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右 龙泉即将入市项目供应分析：恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，未来供应产品将以小高层和高层为主，预计供应量在55万平米左右 从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要的供应区域；区域整体开发强度走高，高层/小高层逐渐成为供应主体 龙泉老城原住民 航天城产业人口—中高层管理人员 航天城产业人口—产业工人 经开区产业人口 高校/职校教师 城市东部蔓延人群—东部白领 城市东部蔓延人群—改善置业人群 拆迁迁移客户 潜在养老需求客户 绿带家庭客户 绿卡移民客户 绿卡养老客户 从不同客户的承受能力分析上看，龙泉现状市场以中低端客户为主，其中支付力较强的主要为成都城区客户及本地中高收入群体 项目成本较高，如立足本地竞争则在中高端客户数量承受能力有限、数量较小的状况之下不具比较优势，必须放眼更大范围竞争