2014年物业管理师考试模拟题(一)_new重点分析.doc

2014年物业管理师考试 《物业经营管理》考前押题（一） 　 单项选择题 一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．物业经营管理强调为业主提供（　　）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营务发展目标的需求。 A．物业管理 B．设施管理 C．价值管理 D．投资管理 【答案】C 【解析】物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 2．某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于（　　）。 A．管理型物业管理企业 B．专业型物业管理企业 C．综合型物业管理企业 D．投资型物业管理企业 【答案】C 【解析】物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理与物业运营能力管理的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。A项，管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置；B项，专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业。 3．在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于（　　）的内容。 A．物业管理 B．设施管理 C．房地产资产管理 D．房地产组合投资管理 【答案】D 【解析】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，房地产组合投资管理内容包括:①理解和执行物业业主的投资目标；②评价资产管理公司的表现；③审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；④以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；⑤在合适的时机购置和处置物业资产。 4．下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是（　　）。 A．开发投资不可能转变成置业投资 B．房地产开发投资的主要目的是获取开发利润 C．开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D．房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚 【答案】A 【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。故A项错误。 5．房地产的（　　）寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。 A．自然 B．经济 C．使用 D．技术 【答案】B 【解析】房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。 6．房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的（　　）。 A．损失风险 B．政治风险 C．周期风险 D．政策风险 【答案】B 【解析】房地产的系统风险主要包括:通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。其中，政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。 7．下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（　　）。 A．横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续 B．两个时间刻度间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第0期期末发生