城市更新之工改工政策研究.docx

城市更「新 土改之路 城市更新概念及流程 P 戻I建築中心 深圳中原建筑中心 城市更新概念 城市更新概念 城市的基础设施.公共服务设施亟需完善环境恶劣或者存在重大安全隐患 城市的基础设施.公共服务设施亟需完善 环境恶劣或者存在重大安全隐患 依法或罷市政府批准应当逬行城市更新的其他情形 是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内 」具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动 现有土地用途.建筑物使用功能或者资源,能源利用明显 不符合社会经济发展需求，影响城市规划实施 城市更新方式 综合整治类 建筑主体结构和使用功能 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 ?改善沿街立面、环境整治 ?既有建筑节能改造 1^1 功能改变类 土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 -改变部分或者全部建筑使用功能 拆除■建类 可能改3 土地使用权的权利主体 拆除建筑物的原主体结构 ?可能变更部分土地性质 ?严格按照城市更新单元规划、城市更新的年度计划实施 城市更新流程 流程细节解读 流程细节解读 □关于计划申报 更新意愿 属于社区集体股份公司物业的需要社区股份公司股东代表大会三分之二以上通过; 旧住宅区部分,权利主体的城市更新意愿应当达到100% ; 更新范围 更新对象：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村； 法用地比例:—股为60% 现状建筑物建成年限：旧住宅区N20年；旧商业、工业区N15年 □关于专项规划编制 土地员献 对于拆除重建类项目,应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备; 开发容星 开发容量计算原则《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》； 实际总建筑面积| | sa建筑面积 || 转移建筑面积 | | 奖励建筑矗 人才住房、保障住房 城中村及其他旧区改造为住宅配建比例（保障房）:类地区20% ;二类地区18% ;三美地区15% 旧工业区改造为住宅配建比例（保障房）：一类地区35% ;二类地区33% ;三类地区30% 拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓配建比例（人才住房）:一类地区20% ;二类地区18%;三类地区15% p 戻I建築中心 PART 2 指导性政策文件 深圳中原建筑中心 政策文件 《深圳市城市更新办法》 ? 2009年12月1日起实施（2016.11.12日修改） ? 2012年1 ? 2012年1月21日起实施 《深圳市城市更新十三五规划》 ? 2016年11月9日起实施 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 ? 2017年1月1日起实施