金鞍项目一期推广报告.pdf

金鞍项目一期推广报告 本项目位于渝北区两路组团，周边可供参考的与本项目同样档次、同 样规模、同种类型可类比项目目前尚无供应，基本都属档次较低的小 规模项目，而较高档次的同类型项目基本集中在宝圣湖周边如水木清 华等，从景观优势、开发规模与档次上都较易让客户形成直接与宝圣 湖周边楼盘对比的心理，因此本项目给予市场之总体形象将是在景观 的营造上、整体建筑规划上打造本区域内的优质楼盘，以规避客户的 对比心理，吸引其在此购房，从而完成销售的最终目标。 而本项目采用了分期滚动开发的开发模式，为避免在客户中形成心理 抗性，在入市初期，即在一期销售期间，应主要以树立项目形象、突 出较强的物业品质感、快速实现销售为目的。因此，中原建议，在入 市初期的价格制定上不宜过高，推售产品不宜过多，采取分批推售的 方式，逐步积聚人气，待销售条件成熟（具备一定的知名度和项目工 程形象）后，才开始逐步提升价格，并视各阶段推广及销售情况，逐 步调整推售产品和价格，以达到为销售目标提供助力。 而后续销售则建立在一期已基本销售完毕，且已在市场上形成了较高 知名度之基础之上，因此其销售价格应在一期销售价格之基础上有所 提升，同时，一期以后的后续开发与销售的最终目标则是建立项目在 客户心中的美誉度，树立开发商在市场上的良好形象，从而为开发商 以后的项目开发打下良好的市场基础，并由此建立一个忠实的客户网 络，为开发商以下的其他项目开发积累广大的客户资源。鉴于销售目 的不同，后期的推广策略与方法将有别于一期的推售策略，中原将在 后期的推广报告中详细分析与阐述。 一期总体推广思路 说明: 鉴于本项目定位为区域中高档物业，同时一期推广目标在于先行建立 市场认知度与知名度，中原建议在一期建立物业形象和产品推广中， 采用“高唱低开，低开高走”的形式推广，并以一种“循序渐进，稳 步推升”的整体策略进行销售。期望在本项目作市场亮相时引起本区 域客户关注，并树立“性价比”较高的项目形象，为项目后期销售无 论是销售价格，还是销售速度均打下良好的市场基础。 本项目包含商业与住宅两种物业形态，考虑到商业部分推广时机尚 早，下文将主要针对住宅进行阐述，商业部分中原将在项目推广过程 中进行补充。 一、总体推广要点 建立在市场调查报告和定位报告基础之上，中原认为本项目的总体销 售策略由以下四方面来得以体现： （一）建立本项目在本区域中的高档整体形象 有档次有品质的物业是具有较强生命力的，产品总是第一位的。本项 目对于追求一定居住和生活品质的客户有较大的吸引力，这一点已经 从周边的水木清华、翠湖柳岸等等项目中得到印证。虽然它们在物业 形态与本项目存在诸多的不同，但有一点无疑是共同的，即带给客户 舒适的生活空间，以及惬意的生活氛围。因此，中原认为本项目成功 的前提是树立项目的区域较高档次与较高品质形象。 （二）确定有效的推广步骤 本项目一期包含住宅与商业两种物业形态，住宅销售为重点，根据中 原长期的销售经验，在通常情况下，应先将推出的住宅基本销售完毕 后再销售商业部分为佳，因此中原建议可在一期销售与后期销售的过 度期间同时销售一期商业部分，同时导入项目后期形象。 1、有利于提升本项目的整体价值 住宅销售基本完毕后，推出商业，为小区营造一种便利的居家与商业 氛围，同时引入商家完善了小区配套，从而提升项目的整体价值。 2、有利于项目住宅推广的连续性 一期住宅推广实际上也间接地为后期住宅的推广打下了基础，两者是 一个连续相互搭配销售的过程，一期销售的后期，除了尾盘的推广之 外，要为后期的销售积累客户，为后期的适时推出奠定基础。 （三）丰富推广手段 根据本项目所处的市场环境，结合本项目自身的优劣势等实际情况， 中原认为应通过丰富推广手段的组合，取得较好的推广效果，当然， 运用何种推广方式及其组合，要视当期的推广目标而定，中原将在不 同的推广阶段提交相关建议。 1、多渠道推广 1）拓宽推广面 由于本项目的客户面较广，中原建议应采用目标客户主要所在地密集 性推广的方式，以便在花费一定的推广费用的情况下，对客户的挖掘 最大化。 2）推广工具的多样化多元化 中原建议本项目应通过报纸、电视、广播、户外、网站、直邮、活动、 中原二手网络以及开发公司自身客户资源网络相结合的方式，形成全 方位、立体化的营销网络来实现整合传播的效果。在具体的推广过程 中，中原将视具体的阶段的推广目标来做具体建议。 2、加大公关活动和炒作的力度 由于本项目面对的目标客户群特征是清晰而明确