上海房地产市场分析份图文.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 1 政策盘点 Policy count * 政策盘点 上海地市 2 上海楼市 3 4 目录 Content 1 趋势研判 4月份总结 展望 * 2 上海地市 Shanghai land market * * * * 3 上海楼市 Shanghai property market THANK YOU! * * * * * 趋势研判 Trend analysis 4 * * * * * * * 政策盘点 上海地市 2 上海楼市 3 4 目录 Content 1 趋势研判 4月份总结 展望 * 2 上海地市 Shanghai land market 上海房地产市场分析 2017年4月刊 03 05 08 13 1 政策盘点[商办土地政策-纵向分析] 上海商办类土地政策-纵向分析 【2017.4.21】 五年内类住宅退出上海市场，断绝商办市场的个人投资者：2017年4月10日至2022年3月31日期间出让的办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售；明确商业、办公物业的持有比例和持有年限；社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有；约定持有的物业，在持有年限内不得转让；商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让； 自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。 【2017.1.6】 暂停类住宅网签：自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。 【2016.2.25】 【政策点评】 土地出让提高商办持有比例，规定持有年限不得低于10年：2016年2月25日，上海政府发文指出，提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。 五年内类住宅产品在上海市场消失； 小面积商办产品逐渐退出市场； 商办产品政策尚未出台执行细则，年内随时可能调控令，主要内容可能包括：限制购买套数、提高首付比例、停止商贷、增加流转税费和持有期限等。 2 上海地市 [供求价] 近一年内上海月度经营性土地供求走势 近一年内上海经营性土地楼板价溢价率走势 元/㎡ 供求 近一年来经营性土地供应量实在处于低位，受供应不足影响成交量也处于历史低位。其中，含宅土地更加稀缺，17年前四个月无新增含宅土地。 楼板价溢价率 16年以来土地市场火热异常，楼板价溢价率屡创新高。17年，政府着意于平息土地市场的疯潮，先后出台各类政策，提高房企入场门槛、中止热门土地乃至断供含宅土地，商办类土地严格设置规划条件，导致近4个月溢价率保持相对低位。 万㎡ 政府虽然提高土地市场入场门槛，但市场热度不减；年内含宅土地断供，未来新房供应将会进一步收紧 2 本月全市无含宅土地成交，成交商办土地多设置极为苛刻的规划限制条件，有效抑制了楼板价溢价率的上升 上海地市 [月度成交土地概览] 4月成交经营性土地概览 陆家嘴港城 商业地块 陆家嘴港城 商办地块 中建 商业地块 地块名称 建面 （㎡） 中标价 （万元） 楼板价 （元/㎡） 成交时间 溢价率 中标企业 南汇新城NHC101社区01单元19-02、22-02、20-1地块及海枣路地下空间 216,470 88,300 4,079 4/19 0% 陆家嘴港城 龙华街道N11-08、N15-01、N15-05地块 96,834 206,400 21,315 4/18 招标 珠海万印联合体 重固镇福贸路北侧16-13地块 19,452 7,003 3,600 4/19 0% 中建 各地块限制条件 陆家嘴港城地块，配建两栋酒店+5万㎡滑雪场，需全部自持‘ 珠海万印联合体联合体地块，须承担地下空间建设费用，估价约18亿元，实际楼板价约4万/㎡； 中建重固镇地块，自持建筑面积不低于85%（计 16666 平方米以上）的商业物业（含酒店），整体持有6000㎡以上菜场物业。 3 上海全市商品住宅月度供求价 上海楼市 [住宅市场 || 供求价及库存] 市场存量降低，政府严控新入市楼盘预证价格，导致近三个月全市住宅均价几乎无波动；市场供需矛盾突出，催生摇号买房新政 上海全市商品住宅月度库存总量 万㎡ 3 上海楼市 [住宅市场 || 项目排行] 序号 项目名称 区域 面积(㎡) 金额 （亿元） 套数 均价 （元/㎡） 1 新城上坤樾山 松江 27659 14.9 218 53726 2 绿城上海诚园 奉贤 25628 4.6 220 18015 3 外高桥森兰名轩 浦东 23018 12.8 154 55489