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新租赁准则对我国物业行业的影响分析

□黄毅聪

摘要：2021年1月1日《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”）正式实施。新租赁准则下，

承租人不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而是采用统一的会计处理模型，对短期租赁和低价值资产租赁以外的其

他所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用。新租赁准则的实施将对我国物业行业产生重大

影响，同时也为物业行业提供了发展机遇。基于此，本文通过对我国物业行业现状的分析，指出了新租赁准则可能造成

的影响，并提出了相应的应对措施。

关键词：租赁；融资费用；会计处理；经营租赁

近年来，随着我国经济的高速发开发商主导阶段和政府主导阶段。其最后是小区内配套设施不齐全、小区

展，企业的融资方式也发生了翻天覆中，政府主导阶段又包括社区协调、环境脏乱差等问题一直难以解决。

地的变化。除了银行贷款之外，企业房屋维修等几个环节。近年来，随着二、物业行业实施新租赁准则可

更倾向于利用租赁这种新型融资方式。我国房地产市场的不断发展以及居民能带来的问题

特别是在“互联网+”的时代背景下，消费水平的提高，物业行业在我国得（一）新会计准则下难以确定折

大量的企业开始采用“互联网+”融到了快速发展。据克而瑞物管数据，现率

资模式，通过互联网平台将货物和服截至2023年6月30日，物业管理行租赁内含利率在实务操作中难以

务等内容发布给用户，而用户则通过业上市企业总数达63家。目前，资料获得。租赁内含利率是从出租人的角

手机客户端或者微信公众号等方式获尚在有效期内的递表企业为6家。截度计算的一个综合利率，用于反映租

得服务。这种方式使企业可以不依赖至目前，63家上市物企分布在全国12赁合同的实际利率。但在实际操作中，

传统的银行贷款而实现低成本的融资。个省、直辖市，共计17个城市。其极个别出租人可能不太清楚如何根据

同时，这种模式还能有效减少信息不中，广东省仍是上市物企最多的省份，会计准则计算租赁内含利率。此外，

对称带来的风险，是企业进行融资的有22家上市物企，占上市企业总数的出于商业保密考虑，即使个别出租人

最佳途径。然而，由于我国在租赁方34.9%。北上广深四个一线城市上市了解租赁内含利率的计算方法，也可

面没有一套统一的准则来规范租赁业物企共有34家，占比超五成（54.0%）。能不会与承租人分享计算结果。因此，

务，企业在进行租赁业务时通常会面其中，深圳为上市物企数量最多的城租赁内含利率在实际操作中可能较难

临着很多困难和问题。因此，我国开市，达10家，占比15.9%；广州市、获得。相对而言，虽然在实际操作中

始对租赁进行了相关规定和修订。上海市和北京市则分别有9家、8家计算租赁内含利率可能存在一些困难，

一、我国物业行业发展现状和7家，占比分别为14.3%、12.7%但仍然是一个重要的概念，用于评估

物业管理是指以业主需求为中心，和11.1%。由此可见，我国物业行业租赁合同的成本和其他经济影响。即

将物业服务融入社区建设，运用专业市场规模巨大。尽管我国物业行业发使在某些情况下难以获取计算结果，

的管理技术和手段，对物业管理区域展前景广阔，但在过去