武汉市xx房地产开发项目可行性分析报告.doc

XX置业武汉有限公司 武汉市XX区XX街XX路项目 可行性分析报告 二 ○ ○ 八 年 十 二 月 武汉市XX区XX街XX路项目 可行性分析报告 前 言 本报告结合目前房地产市场发展情况，从我公司实际情况出发，对该区域市场趋势进行了预测，以便公司正视进入市场的危机和风险。同时我们以销售价格定位为依据，用剩余法综合估算出该项目合理的地价水平，为公司科学决策是否参与该地块开发提供参考依据。 根据公司《项目管理手册》规定，在形成投资决策前，我们需进行详细的可行性研究与分析，报公司投资决策委员会审议。 第一章 项目概况 地块位于武汉市XX区XX经济开发区，东临倒水河，南邻平江大道，与湖北大学XX校区隔街相望。地块场地基本平整，场地内有少量建（构）筑物，无水、电等市政配套设施。 地块位置一、地块概况 地块位置 该地块净用地面积29527.69㎡，容积率3.8，建筑面积约㎡。 二、地块所在区域介绍 武汉XX经济开发区是湖北省、武汉市重点对外开发区，是新世纪武汉经济发展的重要支撑点。武汉XX经济开发区地处长江中游北岸武汉市XX区XX街，距武汉中心城区20公里，是武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是长江经济带的重要组成部分，肩负着带动和促进武汉东北地区经济发展的重任，战略地位十分重要，是省级重点开发区之一。开发区规划面积35平方公里，分为港口物流区、工业园区和综合生活配套区，其发展定位为：华中地区重要物流中心，现代港口、工业新城。 第二章 区域房地产市场分析 一、土地市场 XX经济开发区为武汉市房地产开发新兴区域，土地市场处于起步阶段，土地供应量相对充足。但由于大量开发企业扎堆进驻XX及XX自身土地价格相对市区较低，造成XX土地价格涨幅明显。 二、房产市场 武汉城区近年来房价上涨明显，XX地区作为武汉市新兴的房地产开发市场，价格相对城区项目较低。但近期涨幅明显，多数项目已接近或突破3000元/m2。 随着XX长江大桥建成通车，XX与武汉城区距离进一步拉近。目前XX大桥下桥处开发项目较多，例如东城明珠、东方家园等项目均已开盘销售。 第三章 项目开发建议 一、地块条件及环境分析 分类指标 交通条件 人文环境 商业环境 周边医疗 生活配套 城市规划 自然景观 经济环境 场地情况 人口环境 市场环境 分类权重 0.175 0.125 0.115 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 分类得分 8 6 4 4 4 6 5 5 5 5 6 评价 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ 基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼顾自住与投资功能。 二、产品定位建议 建筑形态定位—高层住宅：根据本地块规划指标及地块周边环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统一的高性价比住宅。 品质定位—中端偏上：本项目滨临倒水河和XX长江大桥，空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但该地块目前周边环境及生活配套尚待进一步完善，因而建议该项目定位中端偏上。 价格定位—低开高走：项目总建约11.22万㎡，预计开发周期约2年，随着XX地区基础设施的完善，价格区间具有一定增长空间，易于采用低开高走的定价策略。 品牌定位—中冶系列品牌：通过本地块开发，树立开发商品牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又一重要目的。 三、技术指标分析 根据项目地块规划设计（土地使用）条件，结合产品定位建议，拟定如下技术经济指标。 净用地 面 积 容 积 率 开发 面积 (万㎡) 其 中 设计 套数 (套) 其 中 住 宅 (95%) 商 网 (5%) 住宅 套数 商网 套数 29527.69㎡ ≤3.8 11.22 10.66 0.56 1236 1180 56 说明：住宅户型平均按90㎡/户考虑；商网户型平均按100㎡/户考虑。经咨询，小区不需配建幼儿园，其他配套公建可设计在底层架空层内。 四、项目开发建议 结合我公司实际开发能力，计划该地块于2009年上半年动工，2010年上半年竣工，销售工作从2009年下半年启动，2010年下半年实现清盘。总体开发周期约2年。具体如下表： 开发期 类别 2009年 2010年 3月 6月 9月 12月 15月 18月 21月 24月 开发 销售 第四章 经济分析 一、开发成本分析（不含地价） 序号 项 目 测算标准 (元/m2) 备 注 1 前期工程费 55 勘察、设计（建筑、人防、景观）、三通一平 2 行政事业性收费 60 建管一费制、图审费等 3 建筑安装工程费 1500 桩基（人工挖孔桩）、主体、门窗安装等 4 电梯设备等 90 电